Риски продавца при продаже квартиры – по военной ипотеке, через банковскую ячейку, самостоятельно, в рассрочку

Содержание
  1. Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку
  2. Процедура ипотечного кредита
  3. Процедуры проверки и оценки
  4. Проверка состояния
  5. Оценка стоимости
  6. Застрахован, значит подготовлен
  7. Передача квартиры в залог
  8. Перечисление денег
  9. Специфика Росвоенипотеки
  10. Банковские требования
  11. Дополнительные процедуры
  12. Какие существуют риски продавца при продаже квартиры по ипотеке?
  13. Как происходит купля-продажа квартиры через ипотеку?
  14. Плюсы и минусы для продавца
  15. Риски продавца при оформлении сделки
  16. Оценка стоимости и состояния недвижимости
  17. Пошаговые инструкции по подготовке документов
  18. Нюансы при использовании господдержки
  19. по теме
  20. Продажа квартиры по ипотеке, риски продавца
  21. Что делать, если банк предлагает включить в договор купли-продажи такую строчку: Расчет между сторонами произведен в день подписания договора? Мне, как продавцу, чем это грозит?
  22. Мои покупатели берут ипотеку. Говорят, что оставят задаток – 10% от стоимости квартиры, а остальное банк отдаст через 5 рабочих дней, после включения в реестр обременения. Это нормально? Я получу свои деньги?
  23. Какие риски у продавца, если покупатель ипотечник?

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

Риски продавца при продаже квартиры - по военной ипотеке, через банковскую ячейку, самостоятельно, в рассрочку

Высокая стоимость жилой недвижимости для рядового обывателя является причиной распространенности покупки квартир в кредит, при помощи заемных банковских средств. Недостаточная прозрачность процедуры и отложенный платеж, вынуждают многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца существенно выше, чем при непосредственном наличном расчете.

Специфика в продаже жилья покупателю, являющегося заемщиком финансового учреждения, существует, но только для сопутствующих интересов владельца недвижимости не готового или не желающего удовлетворять все законные требования банка в отношении объекта сделки.

Процедура ипотечного кредита

Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:

  1. Аудит состояния и обременений, а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости.
  2. Подготовительные процедуры перед сделкой, одобренной банком.
  3. Принятие обременения на право собственности в отношении квартиры.
  4. Транзакция полной суммы по договору кредитования.

Процедуры проверки и оценки

Данный этап имеет основополагающее значение, так как по его результатам банком принимается решение о ликвидности квартиры, её фактической стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.

Проверка состояния

Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:

  • всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
  • имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
  • дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
  • открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.

Контроль удовлетворительного состояния является двухэтапным и проводится сначала потенциальными покупателями, а впоследствии представителем кредитора.

При продаже «вторички» в ипотеку, риски продавца, на этом этапе подготовки к сделке, заключаются в потенциальной возможности проверки соответствия планировки квартиры плану технической инвентаризации, которое характерно не для всех квартир.

При обычной сделке, в отличие от посредничества банка, предоставление технического и/или кадастрового плана не требуется.

Оценка стоимости

После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.

Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.

Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

Застрахован, значит подготовлен

Прохождение проверочных и оценочных процедур является показательным, предваряя согласие банка на заключение сделки, судить о котором можно, если выполняется страхование ипотечных рисков, предназначенное для сохранения ликвидного состояния жилья, чтобы гарантировать финансовому учреждению возврат инвестированных средств при невозврате заемщиком ипотеки.

Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.

Передача квартиры в залог

После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.

Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

Заключается специфика регистрационных действий с ипотекой в том, что при не поступлении денежных средств на счет продавца в течении 10 рабочих дней с момента перехода прав собственности, сделка будет признана недействительной, а имущественные права возвращены к начальному состоянию, предшествовавшему подаче документов в Росреестр.

Перечисление денег

Учитывая, что оплата по договору купли-продажи ипотечной жилой недвижимости оформляется путем перечисления денежных средств с текущего счета заемщика на расчетный счет продавца, при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка, риски продавца, на данном этапе, сопоставимы с любым другим финансовым учреждением и сведены к минимуму за счет исключения непосредственной передачи денежных средств.

Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.

Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

Специфика Росвоенипотеки

Для того, чтобы получить право на государственное софинансирование покупки жилья, военнослужащему достаточно иметь выслугу в три года, по истечении которых он становится участником накопительно-ипотечной системы и получает соответствующее свидетельство, необходимое для предоставления в банк кредитор.

Банковские требования

Аудит состояния недвижимости при жилищном кредитовании военных, еще более щепетильна, чем при обслуживании гражданских лиц и дополняется:

  • акцентированием внимания на подключении к центральному теплоснабжению или локальной системе обогрева жилища;
  • проверкой наличия сантехнического оборудования и комплектации узлов водоразбора, целостности остекления, дверных устройств, а также устройства и состояния крыши, если производится продажа дома;
  • отнесением объекта сделки к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу;
  • проверкой материального исполнения и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

Документальная проверка жилья заключается в установлении возможных обременений, в том числе, выписанных родственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы, малолетних или несовершеннолетних лиц, а также недееспособных субъектов. Каждый из которых, при ненадлежащем оформлении имущественных прав, в состоянии стать источником претензий на жилье впоследствии.

Значимой является также проверка мнимости сделки, которая может быть заключена между близкими родственниками, когда покупатель приобретает за счет ипотечных средств уже фактически принадлежащее ему жильё, но оформленное на другое лицо.

Дополнительные процедуры

Особенностью оформления сделки при ипотечном кредитовании военнослужащих является дополнительный этап, продолжительностью в семь рабочих дней, отводимый для действий ЦЖЗ «Росвоенипотека», заключающихся в следующем:

  • проверке документов предварительной проверки жилой недвижимости, её экспертной оценки и страхования ипотечных рисков;
  • перечислении денежных средств, накопленных военным за годы службы, на его расчетный счет для оплаты аванса продавцу по сделке с недвижимостью.

При покупке недостроенного жилья, то есть находящего на стадии строительства или отделки, застройщик должен быть соответствующим образом аккредитован и внушать доверие финансовому учреждению, чтобы заемщик смог получить кредит, который не будет учитывать средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку вновь возведенного жилья (установка сантехники, электропроводки и оборудования, межкомнатных дверей и пр.). Все расходы для доведения недвижимости до пригодного к проживанию состоянию покупателю придется изыскивать самостоятельно.

В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки.

Учитывая повышение размера первоначального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17 – 19%), которые произошли в 2019 году по обычной ипотеке, программы кредитования с государственным софинансированием становятся все более привлекательными, так как ставки по ним остались на прежнем уровне.

Обобщая вышесказанное можно сформулировать действительные риски, которыми сопровождается продажа квартиры по ипотеке:

  • невозможность завышения стоимости жилья;
  • затруднения при наличии несогласованной перепланировки и переустройства;
  • запрет на сделку при включении объекта в число аварийных или ветхих;
  • недопустимость заключения договора купли-продажи до снятия обременений, в том числе потенциальных, в виде родственников, имеющих право на недвижимость и выписанных с нарушением их прав.

Неполучение денег в качестве оплаты по договору или фальсификация части средств, при посредничестве банка и безналичном расчете невозможны, а признание сделки ничтожной при неоплате в течение 10 дней с момента перехода права на владение, является дополнительной гарантией для продавца квартиры, что он ничего не потеряет, кроме времени и нервов.

Источник: http://ipoteka-expert.com/prodazha-kvartiry-v-ipoteku-riski-prodavca/

Какие существуют риски продавца при продаже квартиры по ипотеке?

Риски продавца при продаже квартиры - по военной ипотеке, через банковскую ячейку, самостоятельно, в рассрочку

Мало кто из россиян может позволить себе сразу купить жилье.

Единственный выход для большинства – купить квартиру по ипотеке. Подобный вариант чреват рисками и для продавца, и для клиента. Поэтому перед тем, как подавать заявку и заключать договор, следует все хорошо обдумать.

Как происходит купля-продажа квартиры через ипотеку?

Большинство россиян перепоручает процедуру поиска вариантов и оформления ипотечного кредита риелторскому агентству, озвучив предварительно, какую стоимость квартиры они по силам потянуть. Это позволяет сэкономить время и силы, одновременно можно не бояться за юридическую чистоту квартиры.

Для приобретения квадратных метров в ипотеку существует определенный порядок действий:

  1. поиск подходящего варианта;
  2. переговоры с потенциальным покупателем;
  3. подготовка проекта договора сделки;
  4. внесение задатка;
  5. вызов оценщика, заключение договора об услугах с оценочной компанией, получение их заключения касательно состояния квартиры;
  6. клиент передает продавцу готовый пакет бумаг (что в оригинале, а что в виде копии, уточняет займодавец);
  7. рассмотрение вопроса в банке, принятие решения;
  8. при одобрении кредитно-финансовой организации участники заключают договор сделки;
  9. регистрация прав собственности в Кадастровой палате (возможно через Многофункциональный центр);
  10. получение выписки из ЕГРН;
  11. формирование итогового пакета документов для передачи банку;
  12. все документы передаются банку. Продавец получает на свой банковский счет требуемую сумму. Клиент оформляет ипотечный договор.

Стороны сами принимают компромиссное решение, как было бы лучше всего передать деньги. Для этого предусматривается несколько возможностей:

  • безналичным способом через банк;
  • использование банковской ячейки (продавец сможет забрать оттуда деньги после подтверждения перехода собственности к новому владельцу жилья).
  • Плюс состоит в том, что покупатель уже не сможет передумать, ведь перевод денег произойдет уже не по его воле.

Плюсы и минусы для продавца

При знании законов и тонкостей процедуры продажи хозяин не найдет для себя особенностей, которые бы могли расцениваться им как минус – если уж он пошел на такое непростое дело, как продажа через ипотеку. Другое дело, что предварительный период сделки будет несколько дольше из-за всевозможных проверок, тем более, если речь идет о задействовании государственных программ.

Минус состоит в вероятной неблагонадежности партнера, благодаря чему отчуждение отложится еще на какое-то время.

Риски продавца при оформлении сделки

Вопрос остается прежним: чего стоит, а чего не стоит бояться продавцу?

Согласно статистике, большая часть граждан боится при сделках с недвижимостью того, чему даже не стоило бы придавать серьезного значения, например, что риелтор, получив бумаги на квартиру, перепишет ее на себя.

Подобное просто невозможно, ведь для перехода собственнического права будущему и прежнему собственнику необходимо лично явиться в подразделение Росреестра. Без этого не пройдет ни одно отчуждение.

Конечно, встречаются нечестные маклеры. Квартиру они не присвоят, но жизнь могут попортить значительно, например, продав личные данные клиентов тем, кто этого попросит. Поэтому необходимо обращаться только в агентство с проверенной репутацией и действующей аккредитацией. Нелишне будет лично сопроводить документы в банк.

Самый простой и действенный способ обезопасить себя в случае оформления ипотеки (и не только в этом) – никогда и ни при каких обстоятельствах не ставить подписи под чем -то, кроме предварительно прочитанного договора сделки.

На переговоры лучше пригласить знакомого юриста или бухгалтера.

Некоторые боятся, что им передадут фальшивые купюры. Это тоже из области фантастики: ведь деньги переводит не частное лицо, а банк. Какая кредитно-финансовая организация захочет себе таких приключений с перспективой потери лицензии, да еще и уголовного разбирательства?

Куда как более реальная перспектива – отказ со стороны банка. Объяснять мотивы он чаще всего не будет.

Правда и это сложно назвать риском, разве что придется вернуть залог и испытать не слишком приятные эмоции.

Чтобы свести их до минимума, нужно во-первых, быть готовым к подобному варианту развязки событий, а во-вторых, не тратить полученные по предоплате деньги до того, как банк скажет официальное “да”.

Оценка стоимости и состояния недвижимости

Обязательный этап продажи жилища в ипотеку – оценка состояния. Аудит включает:

  • осмотр строения, в каком состоянии находятся стены, несущие конструкции, полы, перекрытия. Есть ли трещины в покрытиях, потеки, колонии плесени;
  • оценка состояния коммуникаций, отопительных приборов;
  • проверка на предмет присутствия ржавчины, гнили труб;
  • выявление открытой электропроводки, оценка состояния розеток, выключателей, приборов.

(Картинка кликабельна, нажмите для увеличения)

Все этапы фотографируются. Фотографии впоследствии прикладываются к кадастровой документации.

Осложнить сделку, вернее, сделать ее невозможной также может факт неузаконенной перепланировки.

Пошаговые инструкции по подготовке документов

Для сделки требуется собрать пакет бумаг:

  • общегражданские удостоверения личности участников;
  • техплан жилища;
  • действующий кадастровый паспорт с экспликацией;
  • документ-основание;
  • выписка из ЕГРН с указанием отсутствия обременений, таких, как залог, арест, сервитут. Прописанные жильцы тоже не самый приятный бонус, но от них возможно избавиться по суду (ст. 292 ГК).

Это стандартный набор. Некоторые кредитно-финансовые организации, к примеру, ВТБ-24, могут потребовать дополнительные бумаги, например, документ о высшем образовании.

После этого стороны заключают договор об ипотеке. Деньги и ключи передаются непосредственно после официальной процедуры перерегистрации собственнического права в Росреестре. На переоформление прав обычно отводится десять рабочих дней. Только после этого продажа считается завершенной (Федеральный закон № 218-ФЗ).

Нюансы при использовании господдержки

Многие семьи, услышав слово “господдержка” радуются и считают, что это самый выгодный вариант. Но чтобы не окунуться в разочарование, лучше все же проверить условия конкретного банка (они часто разительно отличаются от рекламных на практике), да и вообще, узнать, что подразумевается под понятием господдержки.

Это означает, что часть обязательств по выплате ипотеки берет на себя государство.

Существует несколько разных программ, предусматривающих помощь государства. Однако, чаще всего это означает, что будет поднята процентная ставка. Да и не всегда покупателю выгодно заявлять претензии на эту помощь: ведь во всеуслышание придется сказать о своем скудном финансовом положении, а это означает зачисление в стан проблемных клиентов со стороны других банков.

В любом случае проверка дополняется рядом пунктов:

  • более глубокий аудит состояния теплосетей;
  • оценка состояния санузла;
  • проверка крыши (если речь о доме, а не о квартире);
  • оценка оконных блоков;
  • проверка жилища на предмет пригодности к проживанию (возможно, что по документам жилье уже занесено в категорию ветхого), оценка состояния фундамента.

А если речь идет об ипотеке военным, то проверка будет еще дольше – на целый семь рабочих дней. Именно столько требуется ЦЖЗ Росвоенипотека на то, чтобы произвести экспертную оценку, страховку и перечислить средства. Тем более, если речь идет о недостроенном жилище.

Такая сделка возможна, но проверяется и действующая лицензия, и аккредитация строителя, и его репутация. Если вдруг обнаружатся огрехи, покупатель будет их исправлять за свой счет.

Словом, государственная поддержка продаже не помеха. При должной щепетильности со стороны банка никаких рисков для продавца это не несет. Другое дело, что проверять будут дольше, в том числе и на предмет возможной мнимости сделки (например, между родственниками).

Это же относится и к материнскому капиталу. Не секрет, что очень часто, особенно в последние годы, недалекие родители, соблазнившись суммой в полмиллиона рублей, подыскивают покупателя, заключают договор, а потом, за что-то “зацепившись”, расторгают сделку.

Деньги возвращаются на счет несостоявшемуся покупателю, в свою очередь, тот обязан их вернуть в Пенсионный фонд, если не хочет быть обвиненным в мошенничестве. На продавце эта хитрость отразится, опять-таки, необходимостью возвращать полученные деньги и испорченными нервами.

по теме

Какие еще существуют риски продавца при продаже квартиры, узнайте из видео:

Источник: https://vseodome.club/ipoteka/prodazha-kvartiry-riski-prodavtsa.html

Продажа квартиры по ипотеке, риски продавца

Риски продавца при продаже квартиры - по военной ипотеке, через банковскую ячейку, самостоятельно, в рассрочку

У покупателя квартиры на вторичном рынке очень много рисков. А чем рискует продавец, когда продает квартиру человеку, который будет расплачиваться ипотечными деньгами? Есть ли опасность остаться и без квартиры, и без денег? О том, что проверять у покупателя и как все будет происходить, стоит узнать поподробнее.

Если покупатель вашей квартиры собирается расплачиваться ипотечными деньгами, то ждите проверок чистоты истории вашей квартиры. Банк никогда не выдаст ипотеку, пока не проверит:

  • кто является настоящим собственником недвижимости;
  • есть ли какие-либо обременения или аресты;
  • согласны ли супруги на продажу;
  • по мере возможности уточнит, кто приватизировал жилье и есть ли их согласие на реализацию;
  • в каком состоянии многоквартирный дом. Если в аварийном, то деньги вашему покупателю не выдадут. А вам придется искать другого, который будет расплачиваться своими сбережениями;
  • документы по квартире должны быть в полном порядке;
  • перепланировка (если была) должна быть узаконенной;
  • дееспособность продавца – доказана;
  • добровольность совершения сделки купли-продажи – несомненна.

Все эти меры банк предпринимает для собственной безопасности. Ваша квартира, после покупки в ипотеку станет залоговым имуществом на пару десятков лет. Ипотека покупателю будет оформлена в соответствии с законом России и правилами банка.

Обычно, весь процесс оформления ипотеки занимает от 3 недель до 2 месяцев. Если вы готовы ждать денег столько времени, то проблем не будет.

Независимую оценку квартиры может оплатить любая сторона, но нужнее всего этот документ покупателю – банк требует. Поэтому расходы можете разделить на двоих или вообще на себя не брать – как договоритесь.

В отношениях двух сторон, которые заключают дорогостоящую сделку, обязательно должны присутствовать подтверждающие документы.

Вам, как продавцу, нужно иметь несколько документов, которые должны быть при составлении договора купли-продажи. Это:

  1. Нотариально заверенное согласие супруги на продажу квартиры.
  2. Заверенное согласие на продажу и отсутствие претензий со стороны лиц, участвовавших в приватизации.
  3. Справка из психо и нарко диспансеров о полной дееспособности.
  4. Согласие органов опеки и попечительства (если есть несовершеннолетние дети).
  5. Технический паспорт квартиры (план). Если была проведена перепланировка, то разрешение на нее. Этот вопрос важен именно тогда, когда квартиру покупают по ипотеке – банк проверяет.
  6. Выписка из ЕГРП. В этом документе все – обременения, аресты, имя собственника, адрес, площадь. Получить выписку можно через интернет на сайте https://www.егрп.рф, или http://online-egrp.ru, или в МФЦ. Можете отправиться туда с покупателем, чтобы информация была свежая.
  1. Расписка о получении аванса (задатка) с точным указанием реальной суммы. Сумму нужно писать прописными буквами. Текст – своей рукой. Обязательно проставляйте дату получения денег. Можете пригласить свидетелей. Расписка нужна будет, если дело дойдет до суда. Особенно, если есть оговорки, в каких случаях деньги полностью остаются у вас.
  2. Предварительный договор купли-продажи. Именно его и покажет покупатель в банке, когда будет оформлять документы на ипотеку.
  3. Самый важный документ при совершении сделки – договор купли-продажи. В нем, по пунктам, должны быть включены все условия передачи квартиры и денег. Укажите точный адрес, площадь, условия, и сроки передачи квартиры в собственность покупателя, сроки освобождения квартиры и снятия членов семьи с регистрации. На основании договора банк будет принимать решение. Поэтому можете вписать условия передачи денег. Например, через банковскую ячейку при свидетелях – нотариусе и работнике банка. Или потребуйте перевода суммы оплаты на ваш счет в банке. Таким образом, после того, как покупатель подпишет ипотечный договор, и квартира перейдет в залог банку, будет сделана соответствующая запись в ЕГРП, банк переведет деньги на ваш счет или карту. До этого момента депозитарный счет (ячейка) будет заморожена.
  4. Акт приема-сдачи. Часто бывает необходимо, чтобы покупатель подписал этот документ с описанием всего, что есть в квартире, если продаете вместе с мебелью и бытовой техникой. Если вы брали аванс именно за мебель и обстановку, то так и укажите. Потому что покупатель может заявить, что аванс вносил за квартиру, а мебель ему оставили просто так. Если не будет никаких подтверждающих документов с подписями обеих сторон, вы не сможете доказать обратное.

Внимание! реальная стоимость квартиры должна быть во всех документах абсолютно одинаковой. В суде (если будет необходимо доказать свою правоту), каждый получит именно то, что отдавал по документам. Словам судья верить не будет.

Продавцу нужно помнить, что не только покупатель будет проверять квартиру. Этим займется и банк. На рисунке список основных моментов, которые повлияют на решение банка о выдаче ипотеки вашему покупателю:

Проверьте сами, есть ли у вас какие-либо нарушения. Если обнаружите, то скорее всего, вам придется искать покупателя с собственным капиталом.

Дольше всего придется ждать одобрения банка – около 2 месяцев. Но дальше все пройдет за считанные дни.

Вы отправитесь в банк вместе с покупателем. Там оформите нужные бумаги. Если есть какие-то сомнения, то возьмите с собой нотариуса или юриста. Ваша задача – сделать для себя подушку безопасности.

Обратитесь в банк с просьбой безналичным путем перевести указанную в договоре сумму на ваш счет или карту как только это будет юридически возможно.

Сумму, которую покупатель должен внести первоначально, просите хранить в ячейке, а потом, также, перевести на указанный вами счет или вклад.

Почему это выгодно? Когда расплачиваются наличными, могут подсунуть фальшивые деньги. В безнале такого не может случиться.

Получив наличные на руки, вы становитесь уязвимыми – нет гарантий, что вас не подстерегают за поворотом грабители.

Внимание! Никогда не подписывайте бумаги о получении оплаты, если деньги не упали на ваш счет в банке или не оказались в вашем кошельке.

Не говорите: «Да, я получил деньги от покупателя», если в реальности этого не случилось. Кто-то улыбнется, но такое очень часто случается. Люди доверчивы и верят в добрых первых встречных.

Не стоит верить покупателю и попадать по его обаяние. Дело касается больших денег и недвижимости. Поэтому должны преобладать деловые отношения. Очень просто остаться без квартиры и без миллионов рублей, если пренебрежительно относиться к оформлению документов.

Никакие заверения со стороны покупателя о том, что проблем не будет, не должны вас успокаивать. Мошенники отличаются недюжим обаянием, способностью внушать спокойствие и доверие к себе. Какую схему они могут выбрать – не известно, но будьте уверены, что юридически все будет «комар носа не подточит».

Поэтому не отходите от правил и закона.

Покупателю важно получить ипотеку и купить квартиру, а продавцу благополучно продать и получить всю сумму, желательно сразу.

В сделке с ипотечником есть свои положительные и отрицательные стороны. Что перевешивает в вашем случае, решать вам:

Покупатель расплачивается деньгами
собственными ипотечными
Оплата сразу или частями, по договоренности в течение нескольких дней переоформления Аванс или задаток, а после одобрения и оформления ипотеки – оставшаяся сумма в течение 1 – 2 месяцев максимум
Независимая оценка квартиры Не нужна Обязательна
Юридическая чистота квартиры Только если покупатель сам проверит Проверяет банк, в случае обнаружения помех, в ипотеке откажут
Аварийность здания Не влияет Влияет. Аварийные и старые здания с деревянными перекрытиями не попадают под ипотеку
Договор купли-продажи Обязательно
Предварительный договор купли-продажи
Расписка о получении аванса, задатка
Согласие супруга на продажу, органов ОиП, приватизаторов Требуется
Наличный, безналичный расчет По соглашению сторон. Можно провести операцию в офисе риэлторской компании, в банке, через депозитарную ячейку. В течение 10 дней доступ к ячейке имеют обе стороны вместе. По истечении этого времени, обычно доступ остается только у покупателя Для безопасности покупателя, депозитарная ячейка замораживается на срок до 10 дней, пока оформляются документы. После этого деньги банк или переводит на карту продавца (их можно сразу снять), или на счет или вклад в любом банке. Сумма первоначального взноса переводится с депозитарного счета (если хотите) или была уже выплачена в качестве аванса
Когда совершается передача квартиры и денег В идеале все должно быть оформлено за один день
Участники сделки Продавец, покупатель. Свидетели и юристы – приглашаются по желанию Продавец, покупатель, банковский работник, нотариус, супруг/а покупателя (созаемщик)
Возможные проблемы В случае, когда одна сторона не выполняет условия договора купли-продажи, то через суд сделка будет признана недействительной и произойдет обоюдная реституция – каждая сторона получит свое обратно. Чтобы доказать свои права нужны документальные доказательства
Кто может подать иск в суд, если не согласен с продажей или покупкой квартиры Иск в суд друг на друга могут подавать только те лица, подпись которых стоит в договоре купли-продажи.

Если другие заинтересованные лица вдруг вспомнят о своих правах на квартиру или деньги, то иск они могут подать только на свою сторону. То есть, если муж продал квартиру, а жена, находящаяся в разводе (с детьми) решит отстоять права своих детей, то она может подать иск только на мужа

Что делать, если банк предлагает включить в договор купли-продажи такую строчку: Расчет между сторонами произведен в день подписания договора? Мне, как продавцу, чем это грозит?

Вы можете остаться без денег и квартиры. Никогда не подписывайте то, чего нет в действительности. Уважаемый банк даже не предложит такое.

Мои покупатели берут ипотеку. Говорят, что оставят задаток – 10% от стоимости квартиры, а остальное банк отдаст через 5 рабочих дней, после включения в реестр обременения. Это нормально? Я получу свои деньги?

Да получите, если все это будет зафиксировано в договоре купли-продажи. Можете с покупателем в банк пойти и уточнить, как будут передаваться средства. По вашему желанию (за плату) деньги могут заморозить на эти 5 дней в ячейке. После оформления документов средства переведут на ваш счет или на карту любого банка.

Какие риски у продавца, если покупатель ипотечник?

Именно тогда, когда фигурируют деньги по договору ипотеки, продавец находится в большей безопасности. Но только, если сам не станет подписывать сомнительные договора и не начнет действовать вразрез с законом.

Например, если не захочет уменьшить подоходный налог и не напишет в договоре купли-продажи меньшую сумму. Хот покупателю это не выгодно, но ситуации бывают разные. То же самое можно сказать и о завышении реальной стоимости в договоре.

Проблемы возникают позже, а доказать никто ничего не может – документ с подписями сторон это основное доказательство сделки.

Источник: https://ipoteka.finance/prodazha-kvartiry/prodazha-kvartiry-po-ipoteke-riski-prodavca.html

Брак-Эксперт
Добавить комментарий