Продажа квартиры полученной по наследству – налоги, НДФЛ, договор, льготы, риски, закон, документы

Содержание
  1. Налог от продажи квартиры полученной по наследству
  2. Особенности продажи унаследованной квартиры
  3. Минимальный срок владения и порядок его установления на наследованное имущество
  4. Как рассчитать налог при продаже унаследованной квартиры и как его уменьшить
  5. Декларация: как заполняется и куда подается
  6. Сроки уплаты налогов и последствия их несоблюдения
  7. Сложности, возникающие на практике
  8. Часто задаваемые вопросы владельцев квартир
  9. Налог с продажи — как продать квартиру, полученную по наследству?
  10. Как продать квартиру, полученную по наследству?
  11. Документы, необходимые для продажи
  12. Какие сложности могут возникнуть?
  13. Каковы же критерии добросовестности покупателя наследственной квартиры?
  14. Подводные камни, которые зачастую отпугивают покупателей
  15. Налогообложение при продаже недвижимости, доставшейся в наследство

Налог от продажи квартиры полученной по наследству

Продажа квартиры полученной по наследству - налоги, НДФЛ, договор, льготы, риски, закон, документы

В отношении недвижимости, перешедшей по наследству, нет никаких ограничений по срокам ее продажи, а налогообложение осуществляется по общим правилам.

Особенности продажи унаследованной квартиры

Прежде чем задумываться о продаже полученной в дар квартиры, необходимо соблюсти ряд правил, которые обеспечат легальность сделки. К ним относятся:

  1. Открытие наследства (после смерти наследодателя необходимо обратиться к нотариусу, в чьем производстве находится дело о наследстве и оформить заявление о вступлении в права);
  2. Документ, подтверждающий право на наследование завещанного имущества (свидетельство) может быть выдан не ранее, чем через полгода с момента смерти наследодателя;
  3. Общий пакет документов и выданное нотариусом свидетельство необходимо предоставить в регистрирующий орган по месту нахождения квартиры, чтобы зарегистрировать право собственности на нового собственника – наследника.

Только после выполнения вышеупомянутых процедур закон позволит продать квартиру.

Важно учесть, что свидетельство о вступлении в наследство должно обязательно присутствовать в общем пакете документов, представленных для продажи, так как оно является фактическим подтверждением основания возникновения права на квартиру.

Рекомендуем к прочтению — как вступить в права наследства после смерти по завещанию.

Минимальный срок владения и порядок его установления на наследованное имущество

При продаже квартиры не имеет значения каким из законных способов она оказалась в собственности владельца. Поэтому, на такую недвижимость распространяются общие правила налогообложения при ее продаже.

Если наследник владел объектом менее 3-х лет, то за ним закреплена обязанность по уплате НДФЛ с суммы сделки от продажи. Это правило не действует, если срок нахождения квартиры в собственности превышает 3 года.

Важно знать, что срок владения унаследованным объектом недвижимости начинает течь с момента, когда умер наследодатель и, тем самым, наследство было открыто. На этом основании дата проведения государственной регистрации по переходу прав на наследника не имеет никакого значения.

Как рассчитать налог при продаже унаследованной квартиры и как его уменьшить

Уплата налога обязательна, если не превышен минимальный период владения. Законодатель устанавливает следующие ставки по налогам:

  • 13% — для резидентов РФ;
  • 30% — для нерезидентов РФ.

Ставка исчисляется от суммы, указанной в договоре купли-продажи. Сумма сделки, имеющая существенные различия с кадастровой стоимостью квартиры, перешедшей по завещанию, подлежит перерасчету сотрудниками налоговой инспекции. Они вправе применить штрафные санкции за занижение налогооблагаемой базы.

Наследник, желающий продать унаследованную квартиру может уменьшить налогооблагаемую базу на сумму причитающегося по ней вычета. Установлен фиксированный размер имущественного вычета, равный 1 млн. рублей. Эта сумма отнимается от стоимости квартиры перед началом расчета налога.

То есть: Налог = (Стоимость квартиры-1млн. рублей)*13%

НДФЛ с продажи квартиры всегда округляется до единиц и представляет собой целое число. Его уплата может быть произведена единовременно или по частям, главное соблюсти отведенный для этой процедуры срок.

Декларация: как заполняется и куда подается

Оплата налога, при продаже унаследованной квартиры, которая не пробыла во владении наследника более 3-х лет, отражается в налоговой декларации по форме 3НДФЛ. Заполнить документ можно одним из нескольких способов:

  • С помощью специальной программы «Декларация», которая доступна для скачивания на официальном сайте налогового органа;
  • Обратившись за помощью к специалисту-бухгалтеру (услуга платная);
  • В подразделении ФНС.

Вместе с декларацией предъявляются следующие документы:

  • Документ, подтверждающий сделку купли-продажи и размер полученных средств;
  • Основной документ, удостоверяющий личность;
  • Реестр (бланк можно получить и заполнить, непосредственно, перед сдачей документов).

Прием налоговых документов осуществляет территориальный орган ФНС по месту регистрации гражданина.

Подать налоговую отчетность можно:

  • При личном посещении налогового органа;
  • Через личный кабинет налогоплательщика;
  • Посредством почтовой связи (этот вариант подачи документов требует, чтобы пакет документов был нотариально удостоверен).

Если лицом, унаследовавшим и продавшим квартиру, был несовершеннолетний ребенок (до 18 лет), то все налоговые операции (заполнение и подача отчетности, внесение налога в бюджет, ответственность за несоблюдение сроков) обязан проводить его законный представитель. Однако, все документы оформляются на имя несовершеннолетнего, но право подписи закреплено только за законным представителем.

Сроки уплаты налогов и последствия их несоблюдения

Законодатель установил максимальный срок, в течение которого обязанность по внесению налога в бюджет должна быть полностью исполнена. Бюджет должен быть пополнен до 15 июля (включительно) года, следующего за годом продажи недвижимости.

Нормами налогового права предусмотрены санкции, если:

  1. Отчетность сдана с опозданием или не сдана вообще (налагается штраф в размере 5% от суммы рассчитанного налога за каждый месяц просрочки; сумма не может быть меньше 1 тыс. и не может превышать 30% от размера НДФЛ, подлежащего уплате);
  2. Налог не оплачен в бюджет (может быть наложен штраф в размере 20% от подлежащего уплате налога и пени, рассчитываемые, как 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ);
  3. Налогооблагаемая база (стоимость квартиры) была преднамеренно занижена (при проведении камеральной проверки сотрудники, обнаружившие этот факт, могут доначислить сумму налога и возложить штрафные санкции).

Сложности, возникающие на практике

При продаже квартиры, перешедшей по наследству, могут возникнуть сложности, связанные с появлением других правообладателей. Даже, если в завещании больше не указаны другие субъекты, есть наследники обязательной доли, которые вправе рассчитывать на выдел в наследуемом имуществе вне зависимости от воли наследодателя.

Другие нюансы процедуры связаны с покупателем. Он может столкнуться со следующими обстоятельствами:

  • Завещательный отказ, по которому в объекте, выступающем предметом продажи, могут проживать третьи лица. (Об этом покупатель может не знать, но такое правило сохраняет силу даже если квартира была продана);
  • Наследство было открыто на основании решения суда, по которому наследодатель признан умершим (это обстоятельство не дает полной гарантии, что волеизъявитель физически умер).

Чтобы избежать таких случайностей, покупателю стоит провести ряд мероприятий по проверке правового статуса квартиры:

  1. Ознакомиться с выпиской из ЕГРП, которая позволит уяснить: кто собственник, основания перехода права, кто может претендовать на объект;
  2. Запросить информацию у нотариуса, занимающегося делом о наследстве по данной квартире;
  3. Получить выписку из книги домового учета, где отражена информация обо всех зарегистрированных на жилплощаде лицах;
  4. Расспросить соседей по квартире.

При заключении договора о купли-продаже квартиры, которая перешла по наследству, необходимо указывать точную ее стоимость. Занижение цены может привести к тому, что при судебном оспаривании и признании сделки недействительной, сторонам вернется все, что причиталась до ее совершения. Тогда, продавец-наследник получит квартиру, а покупатель – цену, меньшую, чем он фактически заплатил.

При продаже квартиры, полученной по наследству, применяется общий порядок, срок и размер налогообложения.

Избежать этого бремени можно, если объект пробудет в собственности не менее 3 лет с момента смерти ее первоначального собственника – наследодателя.

В противном случае, наследник должен подготовить налоговую отчетность, сдать ее и внести средства в казну государства не позднее установленных императивных сроков, дабы не повлечь начисление пеней и штрафа.

Часто задаваемые вопросы владельцев квартир

Вопрос: После смерти бабуши, в 2017, я получила в наследство квартиру. Какой налог я должна внести в казну государства, если ее стоимость по договору купли-продажи составила 1 млн. рублей, а кадастровая — на 24 тысячи больше.

Ответ: Согласно последним поправкам НК РФ, в случае, если кадастровая стоимость и указанная в договоре купли-продажи имеют разницу более чем в 30 процентов, применяется особый вид расчета. В вашем случае такой разницы нет.

Помимо этого, можно воспользоваться льготой по уменьшению налогооблагаемой базы на 1 млн. рублей. Так как заявленная в договоре стоимость соразмерна сумме налогового вычета, сумма НДФЛ становится равна 0.

Однако, этот факт не освобождает от необходимости подачи декларации с отражением нулевого дохода.

Вопрос: В 2013 году была приобретена квартира, на которую было оформлено долевое право собственности – 3/5 числились за матерью и 2/5 за сыном. После смерти матери, в 2014 году, сын становится полноправным владельцем и продает ее в 2015 году за 1,7 млн. рублей. Подскажите, должен ли он платить налог и в каком размере?

Вопрос: Какие налоги необходимо оплатить гражданину РФ при продаже унаследованной заграничной квартиры?

Ответ: В этом вопросе необходимо опираться на налоговые соглашения, которые имеются между странами (РФ и иностранным государством, в котором находится недвижимость). При наличии такого соглашения, налог оплачивается в иностранном государстве, а в РФ предоставляется отчетность.

Если сумма налога, установленная иностранным государством, меньше, чем в РФ, то в российский бюджет необходимо произвести доплату. Если налог больше или равен, то доплачивать не придется.

При отсутствии налогового соглашения производится двойное налогообложение – в российский бюджет и иностранный.

Вопрос: Унаследованная двумя наследниками квартира, в долях – 2/3 и 1/3, продается за 1,2 млн. При этом, каждая доля оформляется по отдельному договору купли-продажи на 0,8 и 0,4 млн. соответственно. Какой налог подлежит уплате и есть ли возможность применить вычет?

Ответ: По общему правилу Вам полагается вычет в 1 млн. рублей на каждого дольщика, а значит налог составит 0 значение.

Однако, если дольщики продали имущество в одно время и одному покупателю, то применяются правила единого объекта, тогда и размер вычета будет распределен пропорционально долям (2/3 от 1 млн. и 1/3 от 1 млн.).

Если, при камеральной проверке будет выявлен факт фальсификации по тому основанию, что сделки не являются объективно разными, то налог будет доначислен и, скорее всего, взыскан штраф.

Источник: https://1pokvartire.com/nalog-ot-prodazhi-kvartiry-poluchennoj-po-nasledstvu/

Налог с продажи — как продать квартиру, полученную по наследству?

Продажа квартиры полученной по наследству - налоги, НДФЛ, договор, льготы, риски, закон, документы

Жилье, полученное по наследству – не редкость на рынке недвижимости.

Риски в сделках с наследственными квартирами характерны для всех без исключения сторон. Свести к минимуму возможность крупных убытков поможет знание нюансов налогового, договорного и наследственного права.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Как продать квартиру, полученную по наследству?

Для продажи унаследованной квартиры необходимо соблюсти все необходимые формальности, связанные с легализацией наследства:

  1. Вступить в права наследника. Для этого необходимо сообщить о факте принятия наследства нотариусу, подав соответствующее заявление и предоставив документы. Оформить заявление нужно не позднее чем через полгода после смерти собственника квартиры, иначе права на наследственное имущество придется отстаивать в суде. Принять наследство можно и по факту: начать (или продолжать) пользоваться объектом недвижимости как собственным (производить ремонтные работы, оплачивать «коммуналку»). Однако в таком случае наследник все равно должен доказать факт принятия наследства нотариусу. Это необходимо для получения правоустанавливающего документа на квартиру.
  2. Если наследник успешно подтвердит свое право на получение имущества по наследству, то по истечении 6 месяцев нотариус обязан выдать ему соответствующее свидетельство. Этот документ служит основанием для возникновения права собственности наследника на объект жилой недвижимости.
  3. Приобретенное путем наследования право перед продажей квартиры нужно зарегистрировать в Росреестре. Подачу документов на госрегистрацию права наследника и переход такого права по договору купли-продажи можно осуществить одновременно. Соблюсти очередность регистрационных действий в этой ситуации должны специалисты регистрационного органа.

Документы, необходимые для продажи

Учетом сделок с недвижимостью занимаются терорганы Росреестра. Подать заявление о внесении изменений в реестр прав в связи с продажей квартиры должны совместно и наследник, и покупатель.

Также понадобятся следующие документы:

  • Оригинал и копия свидетельства о праве на наследство, выданное нотариусом (если право устанавливалось в судебном порядке, то предоставляется решение суда);
  • Паспорта участников договора;
  • Подлинники договора купли-продажи квартиры (договор составляется по количеству лиц, участвующих в сделке, один экземпляр оформляется для регистрирующего органа);
  • Сведения об оплате государственной пошлины (всю сумму оплачивает покупатель, а если квартира приобретается в долевую собственность, то сумма пошлины распределяется между покупателями пропорционально приобретаемым долям);
  • Если кто-либо из участников сделки действует через представителя, необходимо предоставить нотариально удостоверенную доверенность.

Заявление и пакет документов можно предоставить лично в МФЦ или уполномоченные органы, отправить по почте, или сформировать электронную заявку на портале госуслуг.

Возможно Вас заинтересует статья, расчет налога при дарении недвижимости близким родственникам, прочитать об этом можно здесь.

Какие сложности могут возникнуть?

Покупка унаследованной квартиры – одна из самых рискованных видов сделок в сфере недвижимости.

Риск в первую очередь обусловлен отдельными нормами наследственного права, защищающими интересы законных наследников. Так, статья 1155 ГК РФ предполагает, что наследники, по уважительным причинам, не принявшие наследство в отведенный законодательством полугодовой срок, могут быть восстановлены в своих правах.

Причем законодатель не вводит каких-либо предельных сроков. Новоявленный наследник может объявиться как через год, так и через 10 лет, значение имеет лишь степень уважительности причин, препятствовавших своевременному принятию имущества умершего родственника.

В таких случаях практически неизбежны длительные судебные разбирательства. Однако большинство судебных решений в последние годы выносятся в пользу добросовестных приобретателей квартиры, а «опоздавшие» наследники могут рассчитывать исключительно на денежную компенсацию от наследника, продавшего квартиру.

Каковы же критерии добросовестности покупателя наследственной квартиры?

Статья 302 ГК РФ определяет добросовестного покупателя, как гражданина, не владеющего информацией о том, что он приобретает имущество незаконно и имеющего возможности получить такую информацию.

К доказательствам добросовестности относятся:

  1. Приобретение квартиры по реальной стоимости (занижение стоимости недвижимости в договоре купли-продажи суд может расценить, как недобросовестность);
  2. Доводы покупателя о мерах, предпринятых им для проверки чистоты сделки (запрос выписки об объекте недвижимости перед покупкой, запрос о подлинности свидетельства о праве на наследство и так далее).

Читайте статью, возврат налогового вычета при покупке квартиры: раскрываем все нюансы тут.

Определенные риски для покупателей квартир, полученных по наследству, могут быть связаны с таким понятием, как завещательный отказ.

Это может быть условие, зафиксированное в завещании, о том, что наследник, приобретая права собственности на жилое помещение, обязан предоставить право проживать там третьему лицу. Это право пользования жилым помещением сохраняется за отказополучателем даже при продаже квартиры наследником.

Таким образом, покупатель, не проверивший такого рода сведения, может приобрести квартиру с совсем нежелательным для него жильцом.

Также следует обратить внимание на основание открытия наследства. Иногда наследство получают от гражданина, объявленного судом умершим. В этом случае 100% гарантии того, что гражданин, умерший по документам, внезапно не окажется живым и не предъявит требование возвратить свое имущество, не даст никто.

Подводные камни, которые зачастую отпугивают покупателей

Продавцу, для повышения доверия со стороны заинтересованных в приобретении лиц, стоит максимально раскрыть информацию обо всех нюансах получения наследства.

Покупателям же наследственной недвижимости следует особо тщательно проверить все документы на квартиру и получить необходимые сведения:

  • Запросить выписку на квартиру из ЕГРП (в данном документе содержится информация о собственнике и имеющихся обременениях на конкретное жилье);
  • По возможности получить информацию у нотариуса, занимавшегося наследственным делом;
  • Заказать выписку из домовой книги (для получения информации обо всех зарегистрированных жильцах);
  • Пообщаться с соседями наследодателя.

Ни при каких условиях нельзя указывать в договоре купли-продажи стоимость меньше той, за которую фактически приобретается квартира.

В случае оспаривания сделки в суде, квартиру вернут законному наследнику, а покупателю возвратят только сумму, указанную в договоре.

Популярным способом защиты своих прав в последнее время является страхование титула. Этот вид страхования защищает собственника от рисков утраты права собственности на недвижимость в результате признания сделки недействительной.

Налогообложение при продаже недвижимости, доставшейся в наследство

Получая наследство, гражданин приобретает определенный доход. Этот вид доходов освобожден от налогообложения. При этом не имеет значения:

  1. Основание приобретения наследства (по завещанию или по закону);
  2. Родственная связь с наследодателем.

Продажа такой недвижимости является доходом и в ряде случаев наследник обязан уплатить НДФЛ.

Значение в вопросе налогообложения имеет минимальный предельный срок владения объектом (МПС). Применительно к имуществу, полученному по наследству, МПС составляет 3 года.

Это означает, что доход от продажи унаследованной квартиры, полученный в период до 3 лет с момента возникновения права собственности у наследника, облагается налогом. Аналогичный доход, полученный по истечении такого периода, для расчета налога не учитывается.

Срок владения объектом начинается со дня открытия наследства (смерти наследодателя) и не зависит от даты государственной регистрации права собственности наследника на полученную квартиру.

Если квартира продана в пределах МПС, продавец обязан задекларировать полученный доход и выплатить рассчитанную сумму налога.

Декларация подается до 30 апреля на следующий год после даты перехода права собственности к покупателю квартиры, перечисление налога производится до 15 июля года подачи декларации.

Если квартира продана после истечения МПС, предоставлять декларацию не требуется.

Сумма налога для резидентов РФ составит 13% от стоимости квартиры, указанной в договоре и 30% — для остальных продавцов.

При этом налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу на налоговый вычет.

Для недвижимого имущества вычет равен сумме полученного дохода, но не более 1 миллиона рублей. Например, если квартира продана за 2 миллиона рублей сумма налога составит 130 тысяч рублей ((2 000 000 – 1 000 000) х 13%).

Сумма сделки не должна разительно отличаться от величины кадастровой стоимости квартиры.

В соответствии со статьей 217.1 НК РФ налоговая инспекция пересчитает сумму налога, если полученный доход меньше, чем кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7 и применит к налогоплательщику установленные законом санкции (штраф и пени).

C 1 января 2016 года изменился минимальный срок владения квартирой. Те, кто приватизировал квартиру, получил в подарок или в наследство по завещанию могут продать недвижимость через три года, остальным надо ждать 5 лет. Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Источник: http://kvartira3.com/nalog-s-prodazhi-poluchennuyu-po-nasledstvu/

Брак-Эксперт
Добавить комментарий