Продажа квартиры через банковскую ячейку – расчет, схема, порядок, договор, сделка, процедуры

Как передать деньги при продаже квартиры: все способы и их особенности

Продажа квартиры через банковскую ячейку - расчет, схема, порядок, договор, сделка, процедуры

Сделка купли-продажи недвижимости предполагает необходимость не только грамотно составить договор, но и правильно организовать обмен финансовыми средствами. Передача денег при продаже квартире может производиться разными способами, каждый из которых имеет свои преимущества и недостатки. Чтобы сделать правильный выбор, следует внимательно ознакомиться с каждым методом.

Обмен финансовыми средствами может производиться следующими способами:

  • путём передачи наличных из рук в руки;
  • безналичным переводом;
  • с привлечением третьих лиц: агента по недвижимости или нотариуса;
  • через банк.

Каждый из этих методов имеет свои нюансы, которые определяют степень его безопасности и удобства.

Договор купли-продажи квартиры считается заключённым после его подписания участниками сделки. Нотариальное заверение документа является необязательным, но желаемым дополнением к оформлению процедуры. При этом подписанное соглашение подлежит обязательной государственной регистрации, после которой производится переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю.

Момент передачи денег

Допускается наличная передача финансов как до регистрации права собственности, так и после неё. Но независимо от того, на каком этапе производится расчет, при выборе данного способа рискуют обе стороны сделки.

Если покупатель передаёт деньги до регистрации договора, получается, что они переходят фактическому владельцу, который впоследствии может отменить продажу, заявив, что не получал оплату.

Если расчёт производится после перехода права собственности, рискует продавец. Потому что покупатель, став владельцев недвижимости, может вовсе отказаться передавать деньги.

Порядок передачи наличных

Поэтому если стороны выбирают наличный расчет, необходимо соблюсти ряд условий:

  1. Удостоверить передачу денег распиской. При наличии подписей сторон, она имеет юридическую силу и может служить доказательством факта расчёта. Документ составляется в свободной форме с указанием:
    • реквизитов сторон;
    • описанием объекта сделки;
    • передаваемой суммы цифрами и прописью;
    • датой осуществления расчёта;
    • подписью сторон.
  2. Обеспечить наличие свидетелей либо заверить расписку нотариально.
  3. Проверить купюры на подлинность. Об этом должен заранее позаботиться продавец, потому что после передачи денег никто не несёт ответственность за них. Для такой проверки можно обратиться к нотариусу, в банк либо приобрести детектор и пропустить через него купюры самостоятельно.

Наиболее безопасный способ наличного расчёта — использование банковской ячейки. Алгоритм действий в данном случае следующий:

  • визит в выбранный банк обоих участников сделки;
  • аренда банковской ячейки на одного из них (обычно это покупатель);
  • подписание договора аренды;
  • помещение наличных средств в ячейку;
  • блокировка ячейки до завершения перехода права собственности.

Высокая надёжность данного метода расчёта обуславливается тем, что за передачу финансов от одного лица к другому отвечает посредник – банк. После того, как договор аренды подписан и деньги помещены в ячейку, доступ к нему теряют оба участника соглашения.

Открыть её можно только после завершения сделки. Если она пройдёт успешно и переход права собственности будет оформлен соответствующим образом, продавец сможет сразу забрать деньги из ячейки.

А если сделка по каким-то причинам сорвётся, банк передаст финансовые средства обратно покупателю.

Какие расходы сопутствуют тому или иному способу передачи денег?

Как и любая услуга, посредничество в процессе передачи финансовых средств требует оплаты. Если речь идет о наличном расчёте без привлечения банка, следует подготовиться к расходам на:

  • нотариальное заверение расписки;
  • дополнительную плату представителю агентства недвижимости за присутствие при передаче и предоставление свидетельских показаний при необходимости;
  • проверку купюр.

Если стороны решили воспользоваться банковской ячейкой, в смете расходов нужно учитывать её оплату. Она устанавливается в зависимости от количества дней, в течение которых в ячейке будут храниться финансовые средства.

Таким образом, привлечение  банка требует более высоких затрат, что нужно учитывать участникам сделки. Также следует уточнить, кто оплачивает ячейку и входит ли плата за аренду в объём помещаемых в неё средств.

Однако дополнительные расходы оправдываются существенным снижением риска мошенничества как для продавца, так и для покупателя.

Оформление покупки через банковский аккредитив

Данный способ имеет сходство с использованием ячейки, потому что в каждом случае роль посредника в сделке выполняет банк. Но в отличие от первого метода, аккредитив используется при безналичной оплате. Схема следующая:

  • открывается счёт на имя одного из участников сделки (обычно, это покупатель);
  • на него переводятся средства, которые будут служить оплатой за недвижимость;
  • после того, как будет завершён переход права собственности, банк переводит средства на счёт продавца, выступая, таким образом, гарантом выполнения сторонами своих обязательств.

Если сделка будет отменена, деньги также будут возвращены владельцу. Данный метод расчёта является более безопасным, потому что в операции не участвуют наличные. А это значит, нет риска использования поддельных купюр или ошибки в их подсчёте.

Стоимость аккредитива выше, чем при открытии банковской ячейки, кроме того, он имеет больше сложностей в оформлении.

Преимущества аккредитива:

  • высокая степень надёжности;
  • отсутствие скрытых комиссий;
  • возможность перевода средств в другой банк или на другой счёт без снятия наличных и уплаты соответствующих процентов.

Депозит у нотариуса

Ещё один вариант безналичного расчёта с привлечением посредника — депозит нотариуса. В этом случает, открывается специальный депозитарный счёт, на который покупатель переводит сумму сделки.

Она хранится на нём до завершения сделки, когда будут закончены все формальности с оформлением бумаг и передачей имущества. После того, как они будут завершены, нотариус переводит средства продавцу либо возвращает покупателю (в зависимости от исхода сделки).

Основанием для передачи денег продавцу является выписка из ЕГРП, в которой зафиксирован переход права собственности.

Использование ипотеки

Если покупатель хочет приобрести недвижимость за счёт кредита, нужно учитывать особенности процедуры.  Этапы сделки следующие:

  1. Заёмщик подаёт необходимые документы в банк и ожидает рассмотрения своей заявки.
  2. В случае её одобрения, он открывает счёт, зачисляет на него определённую сумму, указанную банком, как первоначальный взнос за жильё.
  3. Ищет недвижимость по цене, соответствующей выдаваемой ссуде.
  4. После того, как нужная квартира найдена и получено согласие хозяина на подобный способ расчёта, он должен подтвердить его банку и открыть счёт для получения оплаты.
  5. После сбора всех нужных бумаг и завершения всех формальностей, банк переводит на счёт продавца сумму, соответствующую стоимости квартиры с учётом внесённого первоначального взноса.
  6. Далее покупатель погашает долг ежемесячными платежами (способом, выбранным по кредитному договору).

Если впоследствии покупатель захочет продать недвижимость, которая была приобретена за счёт кредитных средств, следует учесть, что она находится в залоге у банка. Поэтому любые операции возможны только с его согласия.

Когда заёмщик хочет продать квартиру, за которую ещё не выплатил кредит, процедура передачи денег контролируется банком. Именно он выбирает способ расчёта, как правило, это аккредитив или аренда ячейки.

Пока производится сбор необходимых документов и оформление перехода права собственности, финансовые средства заблокированы.

Продавец может получить эти деньги только после завершения указанных процедур и только в том случае, если их хватит на оплату ипотечного долга.

Здесь следует учитывать, что банковскими ячейками оборудован не каждый банк. Если их нет, возможны дополнительные существенные расходы, связанные с переводом крупной суммы в стороннюю банковскую организацию.

Участники сделки могут составить устную договорённость, в соответствии с которой покупатель погашает кредит, а продавец оформляет на него квартиру. Но такой способ связан с определёнными рисками, например, дополнительные платежи за досрочное закрытие долга.

Таким образом, самым удобным и надёжным способом расчёта будет аккредитив. Покупатель открывает счёт в банке и вносит на него необходимую сумму денег. После завершения всех формальностей и перехода права собственности, финансы поступают в банк как расчет за ипотечный долг.

Если безналичный расчёт за ипотечную квартиру производится до регистрации нового права собственности, продавец также может обмануть покупателя. Кредит погашен и необходимости переоформлять недвижимость больше нет.

В подобном случае банк может наложить ограничение на сделку, тем самым заморозив полученные средства.

Поэтому привлечение банковской организации как третьего лица при совершении любых сделок с недвижимостью является способом существенно повысить их надёжность.

Дополнительные советы

Выбор банка как посредника в вопросе передачи денег имеет не только преимущества, но и недостатки. Главный из них — отсутствие возможности выбирать способ расчёта.

Если в банке принято действовать через аккредитив или только через банковскую ячейку, никто не будет менять правила ради одного клиента.

Поэтому прежде чем обращаться туда, следует определиться со способом расчёта и выбирать банк в соответствии с ним.

Риски, связанные с привлечением организации:

  • мошенничество сотрудника;
  • прекращение деятельности организации.

В первом случае можно рассчитывать на компенсацию, потому что банк дорожит своей репутацией. А во втором — у банкрота будет найден правопреемник, к которому перейдут его обязательства. Таким образом, риск потерять деньги в данном случае минимален.

Ещё одна особенность способа — прозрачность сделки. Нельзя занизить её сумму в целях уклонения от налогов.

Таким образом, привлечение банка для осуществления расчёта за квартиру — наиболее удобный и надёжный способ.

Дополнительные советы для снижения риска мошенничества при передаче финансов:

  1. Правильный выбор места, если выбирается наличный расчёт. Не стоит передавать деньги дома либо в незнакомом пустынном месте. Также следует избегать крупного скопления народа (торговые центры, кинозалы и т.д.). В случае непредвиденной ситуации, охранники могут не среагировать вовремя, к тому же мошеннику будет намного легче затеряться в толпе.
  2. Внесение предоплаты. Если продавец требует заплатить большую сумму вперёд, это повод насторожиться, потому что есть риск больше не увидеть свои деньги. Задаток является только подтверждением серьёзности намерений покупателя и не должен составлять более 5-10% от стоимости покупки.
  3. Привлечение профессионалов. Участие квалифицированного юриста, нотариуса, риелтора или банковского работника существенно повышает уровень надёжности сделки, потому что они:
    • в силу профессиональных знаний и опыта могут предусмотреть разные нюансы;
    • могут дать квалифицированные показания в случае судебного разбирательства.

Таким образом, для успешного закрытия сделки необходимо учесть множество нюансов, которые касаются не только оформления документации, но и вопроса передачи финансовых средств.

Источник: https://lawhelp.center/kvartira/prodazha/peredacha-deneg-pri-prodazhe-kvartiry.html

Как осуществляется продажа квартиры через банковскую ячейку: составление договора аренды ячейки у сбербанка. Каковы риски покупателя и продавца, где взять каждый из документов?

Продажа квартиры через банковскую ячейку - расчет, схема, порядок, договор, сделка, процедуры

Сделки с недвижимостью всегда несут в себе риски. Это крупная финансовая операция, которая требует внимательного подхода к делу.

При этом нет большой разницы – покупается квартира на вторичном рынке или осуществляется приобретение нового объекта.

Снизить риски позволяет банковская ячейка при расчетах с недвижимостью по ипотеке или в условиях купли-продажи без привлечения кредитных денег.

Банковская ячейка – это отдельный сейф, расположенный в хорошо защищенном помещении. Доступ к содержимому имеется у продавца и покупателя на оговоренных ими условиях, оформленных в соглашении об аренде.

Документы подписывается в присутствии специалиста банка, также к участию привлекаются юристы и риэлторы.

К ячейке прилагаются два универсальных ключа, один из которых остается в филиале, второй передается одной из сторон договора.

Деньги подвергаются пересчету и складываются в сейф до момента востребования после завершения перехода прав собственности. Это позволяет банку выступить гарантом сохранности денежных средств, что способствует снижению риска мошеннических операций. По данным экспертов по работе с недвижимостью, такой метод взаиморасчетов применяется более чем в 90% случаев.

Стоит понимать, что банк не является участником процедуры перераспределения прав собственности от продавца покупателю. Из-за этого многие просто не знают, зачем использовать ячейку при ипотеке.

Логика в том, что на весь срок, который потребуется на процедуру, ни у одной из участников процедуры не будет несанкционированного доступа к валюте.

Это позволит продавцу сохранить недвижимость, а покупателю — деньги, если что-то пойдет не по плану.

Операции с жильем, в большинстве случаев, совершаются именно через Сбербанк. В этом финансовом секторе компания остается безусловным лидером. Стандартный договор аренды хранилища заключается на месяц. Считается, что это тот срок, за который можно переоформить права собственности и осуществить продажу квартиры.

При ипотеке в условиях доступа к банковской ячейке в Сбербанке сказано, что стороны соглашаются с равными правами, определенными договором аренды. Соглашение может осуществляться между физическими и юридическими лицами. Каждый из участников процедуры предоставляет пакет документов, в который входят:

  • Паспорт для жителей РФ.
  • Заграничный общегражданский паспорт для лиц, постоянно живущих за рубежом.
  • Удостоверение военнослужащих для мичманов, прапорщиков или офицеров.
  • Документ, подтверждающий регистрацию, если такой отметки нет в паспорте.

Срок аренды возможен от одного дня и до нескольких лет, он устанавливается по желанию. Также Сбербанк может предоставить специалиста для подсчета и сверки подлинности денег. Оплатить услуги можно путем внесения денежных средств через кассу банковской организации или с помощью списания денежных средств с банковского вклада, счета или карточки. Участникам выдается такой пакет документов:

  • Акт приема-передачи.
  • Договор аренды.

Помимо этого покупатель получает пластиковый ключ. И назначается следующий порядок в доступе к ячейке:

  • На момент действия соглашения посещать сейф могут участники договора только совместно.
  • Продавец сможет забрать содержимое, если предоставит справку из ЕГРП и договор купли-продажи. Данные в этих документах обязаны совпадать со сведениями из договора аренды.
  • Покупатель может взять ценные бумаги в течение 7 рабочих дней после истечения аренды без дополнительных комиссий. Это означает, что продажа не состоялась.

Действовать можно через представителей, если они имеют соответствующие нотариально заверенные доверенности. Эти положения необходимо указывать в договоре об использовании ячейки.

В ВТБ 24 договор аренды заключается на основании паспорта либо иного документа, удостоверяющего личность. Существуют два варианта заключения сделки для взаиморасчетов между заинтересованными лицами:

  • С правом совместного доступа на весь период действия.
  • С поэтапным доступом, когда содержимым сейфа сначала могут воспользоваться оба участника при обоюдном посещении, затем только продавец, после – покупатель.

Выступать от клиента могут доверенные лица на основании соответствующих документов. Банк готов сотрудничать, как с юридическими, так и физическими лицами. Банковская ячейка в государственной компании ВТБ 24 – это один из надежных способов передачи средств, который позволяет снизить риски мошеннических операций.

Применение такой ячейки целесообразно уже затем, как покупающая и продающая сторона пришли к предварительному решению о возможности сделки купли-продажи. Это, возможно даже, не окончательное решение. Сейф выступает в роли залога, подтверждающего намерения сторон. Рассмотрим, как пользоваться банковской ячейкой при продаже и покупке квартиры:

  1. Заинтересованные стороны идут в финансовое учреждение для формирования арендного соглашения с документами, удостоверяющими личность. Как правило, оплата хранилища ложится на плечи покупателя. Перед этим важно взять предварительный договор купли-продажи, это не является обязательным условием.
  2. Затем деньги вносятся в сейф в присутствии всех сторон сделки. Чтобы не допустить ошибки, можно воспользоваться функцией пересчета денег.
  3. Ячейка закрывается уникальными ключами. Один остается у банкира, второй выдается одному из участников аренды. Воспользоваться сейфом повторно можно будет только согласно условиям аренды.
  4. Производится переоформление прав собственности, стороны подписывают документ купли-продажи. Или сделка отменяется. В зависимости от этого можно будет получить деньги в банке кому-то из участников.

Использование банковских сейфов полезно тем, что не только снижает риски мошеннических операций, но и обеспечивает безопасное обращение с наличностью. Так как клиенту нет необходимости держать в кошелке крупную сумму денег. Все операции осуществимы безналичным способом.

Банк не является гарантом договора купли-продажи, и он не обеспечивает эту сделку. Он всего лишь готов хранить денежные средства в безопасном месте на определенный срок согласно условиям. Поэтому нельзя сказать, что аренда ячейки полностью делает операцию безрисковой. Ответственность за свои деньги и свою имущество несут продавец и покупатель.

Происходить могут различные ситуации, и поскольку операции с жильем связаны с большими деньгами, мошенники разрабатывают различные методы извлечения прибыли, пользуясь неподготовленностью людей в финансовых вопросах. Рассмотрим, какие при продаже квартиры через банковскую ячейку имеются риски у продавца:

  1. Во многом небезопасность сделки обусловлена самим договором аренды. Он имеет определенный срок, также условиями предусмотрен определенный период, когда продавец должен забрать свои деньги за недвижимость. Может наступить момент, что из-за затяжной процедуры переоформления прав собственности, он не успел получить денежные средства из банковской ячейки.
  2. В этом случае покупатель может обратиться в банк и забрать содержимое ячейки, ссылаясь на то, что сделка не состоялась. Чтобы этого избежать, необходимо вовремя пролонгировать аренду. Еще одна мошенническая схема заключается в подмене сейфа. Покупатель создают два договора с банком. По одному в ячейке хранятся денежные средства, по другому – сейф пустой.
  3. Производится подмена документации, и после совершения купли-продажи покупатель обращается в финансовое учреждение, но сейф пуст. А денежные средства мошенник давно успешно забрал из другой ячейки.

В регламент работы банкира входят: финансовые операции, предоставление банковских услуг, консультации по продуктам, которые имеются в продаже.

Поэтому специалисты могут быть некомпетентны в юридических вопросах, связанных с недвижимостью, переоформлением прав и сделках купли-продажи. Это обязанности риэлтора.

 В связи с этим банки заявляют, что они не могут подтвердить подлинность документов, например, справку из ЕГРП. Проводится лишь визуальный осмотр. Мошенники способны пользоваться и этой слабостью, подделывая документацию.

Альтернатив, как продать квартиру существует множество. Рекомендуется обращаться к профессиональным участникам рынка, т.е. риэлторам или юристам, которые за определенную комиссию обеспечат безопасность операции. Но также этот вопрос можно решить и самостоятельно, использую схему продажи квартиры или другой недвижимости через банковскую ячейку.

  1. После того, как документация аренды хранилища составлена, рекомендуем направиться в банк с документом купли-продажи, он составляется в трех вариантах, один из которых в итоге должен быть передан в Управление Федеральной Службы Государственной Регистрации.
  2. Продающая сторона создает расписку о том, что получил денежные средства. Она может быть написана от руки, но ней пока не следует ставить дату. Покупатель на обратной стороне заверяет, что расписка составлена в его присутствии и ставит подпись.
  3. Ключ от сейфа остается у покупателя, а составленный документ — у продавца.
  4. Далее следует направиться в Росреестр для перерегистрации прав собственности.
  5. После завершения этой процедуры стороны вновь встречаются в финансовом учреждении и производят взаимообмен ключа на расписку, где проставляется текущая дата.

Расчет в этой схеме через банковскую ячейку при ипотеке отличается тем, что деньги будут использованы не покупателя, а банка. А клиенту предоставлен график платежей со сроками оплаты и процентами по договору.

В любом случае продавец получает денежные средства из хранилища, а покупатель – квартиру и расписку о том, что деньги были переданы. Есть и другие варианты выполнения таких операций, например, через аккредитив.

Арендный договор может оформляться на срок от 1 дня до 6 месяцев. Банковские организации самостоятельно назначают условия, исходя из тарификации. В среднем за месяц содержание сейфа обойдется в пределах от 750 до 3 000 рублей в зависимости от конкретного банка, размера ячейки и региона страны. В Москве цена начинается от 50 рублей за день, в регионах можно найти предложение по 16 рублей.

Тарификация цен на аренду в Сбербанке в Москве

Размер сейфа при ширине в 35 см21 – 30 дней31 – 60 дней61 -90 дней
3 – 5,9 75 46 45
6 – 9,9 75 48 46
10-13,9 94 57 57
14 -19,9 94 60 57
20 – 24,9 127 90 90
25 – 29,9 140 90 90

Оформить договор с минимальным размером ячейки в Москве можно за 2 250 рублей (30*75 = 2 250). Тарифы, как правило, выкладываются на сайте банковских организаций.

У кого должен храниться ключ от банковской ячейки на время регистрации договора купли-продажи?

Формируются два пластиковых ключа. Один остается у сотрудника банковской компании, второй – передаются одному из участников договора.

Обычно это покупатель, так как до момента завершения сделка именно он несет ответственность за свои деньги. Но условия по договорам достаточно гибкие и любой может хранить ключ у себя.

В разделе «совершения операций через банковскую ячейку» мы предложили схему, при которой ключ остается у покупателя.

Что такое независимый доступ к ключу от ячейки?

Правилами соглашения регламентируется порядок, в котором тот или иной участник имеет права на содержимое сейфа в зависимости от наступления определенных договором условий. К примеру, до момента перерегистрации прав собственности деньги может забрать покупатель, после – продавец.

Источник: https://ipoteka.finance/bank/kak-osushhestvljaetsja-prodazha-kvartiry-cherez.html

Брак-Эксперт
Добавить комментарий