Продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка – что это такое, без согласия, покупки в 2019 году

Содержание
  1. Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего
  2. Определение несовершеннолетних
  3. Операция продажи с обременением детьми
  4. Возникновение доли жилья у детей
  5. Участие детей в продаже
  6. Что необходимо для получения разрешения от органов опеки
  7. Купля-продажа доли в квартире в 2019 году
  8. Купля-продажа доли в квартире по закону в 2019 году
  9. Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция
  10. Порядок выделения доли перед продажей
  11. Размер налога с продажи доли в квартире
  12. Можно ли продать половину или часть своей доли
  13. Как продать долю несовершеннолетнего (ребенка)
  14. Что делать, если один из собственников не согласен
  15. Может ли муж продать свою долю квартиры
  16. Можно ли продать долю в квартире, купленной в ипотеку
  17. Как купить долю в квартире: пошаговая инструкция
  18. Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал
  19. Продажа доли в квартире без согласия других собственников

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего

Продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка - что это такое, без согласия, покупки в 2019 году

31/03/2018 556

Сделка на продажу квартиры, где на жилплощадь имеются права несовершеннолетних (их прописка или даже право обладания) является оной из наиболее сложных и рискованных сделок. Чтобы избежать возможных последствий в виде судебных разбирательств, такую сделку легально можно совершить только при участии опекуна (попечителя).

При судебных разбирательствах по продаже квартиры с участием детей, суд как правило находится на их стороне.

Кроме предусмотренных законом представителей (родителей или опекунов), права детей могут представлять те, кто их усыновил или специальные социальные органы местных властей – попечительства и опеки (ОПО).

Эти органы имеют достаточно широкие полномочия по защите прав ребенка, особенно в части недопустимости уменьшения доли владения имуществом ребенка при продаже квартиры, а также ухудшения условий его жизни.

Определение несовершеннолетних

Совершеннолетие и полная дееспособность в РФ наступает в 18 лет, то есть лица меньшего возраста это несовершеннолетние, не полностью дееспособные. Они не могут в полной мере понимать, значение своих действий и осознавать последствия их, потому не могут самостоятельно принимать решения и нести ответственность за свои действия, в том числе при совершении сделок купли-продажи.

Причем степень дееспособности несовершеннолетних меняется по мере своего возраста:

  • к малышам до 6 лет понятие дееспособности не относится абсолютно;
  • малолетние дети (6-14 лет), к ним относится понятие дееспособности малолетних, не отвечающие за свои действия; отвечают и действуют за них родители или установленные законодательно их представители;
  • подростки (14 – 18 лет) уже обладают частичной дееспособностью, они могут сами подписывать договора сделки о продаже квартиры, однако, необходимо согласие письменное их представителей по закону (родителей или опекунов).

При продаже недвижимости, за соблюдением прав детей, должны бдеть представители по законодательству (родители или другие), а кроме того, местные ОПО.

Операция продажи с обременением детьми

Продавец решивший продать квартиру, обремененную правами владения ребенком, обязательно должен получить разрешение на это от ОПО.

Следует отметить, что условно существуют два вида несовершеннолетних – малолетние (до 14 лет). Согласно законодательству, они не считаются дееспособными и у них отсутствует право подписывать договора. За них это делают их представители по закону (родители или опекуны).

К второму условному типу относятся несовершеннолетние подростки (14 – 18 лет), они могут подписывать договоры по сделкам, но при условии, что это происходит совместно с опекунами или родителями.

При наличии у них паспорта и заверенного у нотариуса согласия их законных представителей, они могут сами за себя подписывать договор.

Это согласие оформляется только в результате положительного решения ОПО.

Возникновение доли жилья у детей

Права на владение жилым имуществом или его долей может появиться у детей в следующих ситуациях:

  • При процедуре приватизации жилища. Дети, которые прописаны в жилище, то есть, имеют право пользования приватизируемым жильем, проживают совместно с ответственными за них лицами (родителями или другими их представителями по закону), или не проживают временно на момент приватизации, обязательно участвуют в приватизировании квартиры, и получают долю согласно договору, наравне с остальными членами семьи. Дети после 14 лет решают самостоятельно об участии или неучастии в приватизации.
  • Материнский капитал может использоваться на постройку, реконструкцию жилого имущества, в виде первого взноса, оплаты основного долга или процентов. В этом случае, жилье подлежит оформлению как общая собственность семьи – родителей и всех детей, как с определением доли каждого, так и без – по желанию родителей (закон при этом не регламентирует размер детских долей).
  • При наследовании. Существует наследование по закону и по имеющемуся завещанию, однако дети, не достигшие совершеннолетия, не могут быть лишены наследства и претендуют на часть жилища согласно законодательству, независимо, указаны в завещании, как наследники или не указаны.
  • При дарении. В этом случае дети могут стать владельцами жилья или какой-то его части – доли.

Участие детей в продаже

Дети, не достигшие совершеннолетия могут иметь статус владельцев квартиры (или иметь ее долю), например, в результате наследования, или не обладать правами владения, просто будучи в квартире приписанным, то есть формально не являясь собственниками. В последней ситуации он является «третьим лицом», права которого могут быть ущемлены в результате продажи.

Если дети формально не владеют имуществом, но при ситуации, когда ребенок – сирота или под опекой при живых маме и папе, то участие ОПО, то есть получение от них разрешительных бумаг, обязательно.

В ситуации, когда дети обладают правами владения, то они считаются участвующими в процедуре продажи квартиры и, в таком варианте требуется получение разрешения ОПО. Получение такого разрешения возможно только законными представителями несовершеннолетних (родителей и других).

Что необходимо для получения разрешения от органов опеки

Предварительно, желательно, проконсультироваться с инспектором ОПО или юристом перед обращением за разрешением.

Следует иметь в виду, что в результате продажи права ребенка не должны быть ущемлены – в частности, если для него будет приобретена другая квартира, то площадь, которой он будет владеть в купленной квартире, не станет меньше.

При условии, наличия жилплощади у детей, помимо квартиры, которая продается, то ОПО разрешить сделку может, но часть полученной суммы от проданной квартиры должна быть перечислена на открытый им счет в банке.

Считается ущемлением прав, не достигших совершеннолетия детей: уменьшение стоимости принадлежащего ему имущества, ухудшение условий для проживания, а также меньшая площадь, которая будет ему принадлежать во вновь приобретенном жилье.

Основными документами, которые необходимо подготовить при обращении в ОПО для получения разрешения продажи являются:

  • заявление на получение разрешения;
  • свидетельство о рождении или паспорт ребенка;
  • документы, подтверждающие личность заявителя (паспорт или удостоверение личности), свидетельства и акты о смерти или утрате родительских прав;
  • бумаги о правах на жилье;
  • технический паспорт на жилье и, возможно, подтверждение его стоимости;
  • данные о прописанных лицах из домовой книги;
  • банковские данные об открытом на имя ребенка счете, при замещении деньгами его доли;
  • заявление от детей, которым более 14 лет.

При совершении любой сделки с недвижимостью все этапы должны быть совершены в соответствие с законом. Если несовершеннолетний ребенок располагает долей в недвижимости, тогда всем сторонам, участвующим в сделке необходимо особо тщательно придерживаться законных требований, иначе сделка может быть аннулирована по решению суда, где интересы ребенка будут защищаться в первую очередь.

Источник: https://SunSochi.com/blog/prodazha_kvartiry_s_doley_nesovershennoletnego/

Купля-продажа доли в квартире в 2019 году

Продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка - что это такое, без согласия, покупки в 2019 году

В современном мире продажа доли в жилой недвижимости нередко сопровождается трудностями. Как показывает практика, остальные собственники всячески препятствуют проведению сделки, пытаясь убедить продавца действовать исключительно в их интересах.

Когда участниками конфликта становятся близкие люди, купля-продажа доли в квартире в 2019 году превращается в настоящий ад.

К счастью, существуют определённые законодательные аспекты, позволяющие оперативно разобраться с проблемой и избежать признания сделки незаконной.

Купля-продажа доли в квартире по закону в 2019 году

Российское законодательство предъявляет ряд требований к операциям, объектом которых является долевое жильё.

Это позволяет исключить вероятность мошенничества и защитить участников сделки от незаконных действий злоумышленников. Одним из ключевых требований является регистрация договора в нотариальной конторе.

Специалист проверит все документы, убедиться в отсутствии нарушений, и лишь после этого поставит свою печать и подпись.

Что касается параметров реализуемой квартиры, принадлежащей нескольким собственникам, то здесь особых ограничений нет. Говоря иными словами, продать можно долю даже в малогабаритной однушке, однако подобные варианты достаточно редко находят своих покупателей. Если в квартире имеются хотя бы две комнаты, то покупателя найти значительно легче.

Следует также принять во внимание тот факт, что после завершения сделки, новый владелец сможет не только распоряжаться приобретённой комнатой, но и пользоваться остальными помещениями (кроме жилых), имея на то законные основания. Что касается причин, из-за которых производится купля-продажа доли в квартире в 2019 году, то самыми распространёнными являются:

Разумеется, в реальной жизни, перечень обстоятельств, которые могут привести к совершению подобной сделки, гораздо шире. Однако независимо от причин продажи, соблюдение законодательных требований является обязательным для всех участников.

Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция

Чтобы полностью исключить риск признания сделки незаконной, продавец должен соблюдать определённый алгоритм действий, предшествующих подписанию договора. Первым шагом должна стать отправка уведомления, зарегистрированного нотариусом, остальным собственникам жилья. Данное требование обусловлено тем, что у совладельцев есть приоритетное право выкупа доли, но по общей стоимости.

Образец уведомления о продаже доли в квартире в 2019 году

Далее продавцу придётся подождать 30 дней, отведённые другим собственникам на обдумывание решения.

Если перспектива «расширить» свои владения их не заинтересует, то решение должно быть выражено в виде официального отказа. Разумеется, бывают ситуации, когда взаимоотношения между совладельцами далеки от совершенства, и уведомление попросту игнорируется.

В этом случае, завершение 30-дневного периода квалифицируется как автоматический отказ произвести куплю-продажу доли в квартире в 2019 году.

Если ни один из совладельцев не изъявил желания стать покупателем, продавец вправе продать долю любому заинтересовавшемуся лицу, соблюдая общепринятый алгоритм действий. Чтобы сократить временные затраты и избежать ненужных очередей, лучше всего обратиться за получением соответствующей услуги в одно из отделений «Мои документы». В этом случае пошаговая инструкция состоит всего из 5 этапов:

  1. Подготовка документации;
  2. Внесение государственной пошлины и приложение подтверждающего чека к пакету документов;
  3. Визит в МФЦ обоих участников сделки и заключение соглашения о передаче имущественных прав;
  4. Сдача документации специалисту центра и получение расписки с номером обращения и планируемой датой готовности услуги;
  5. Повторный визит в МФЦ после наступления даты, указанной в расписке, и получение готовых документов (по одному экземпляру для каждой из сторон, получаются индивидуально).

Используя уникальный номер, указанный в расписке, любой из участников сделки может самостоятельно проверить состояние заявки. Для этого необходимо сообщить указанный номер оператору горячей линии или ввести его в специальном поле на официальном сайте организации.

Порядок выделения доли перед продажей

Как уже упоминалось ранее, если уведомление о решении реализовать свою часть жилья будет проигнорировано другими совладельцами, или их попросту не заинтересует подобная перспектива, что подтвердит официальный отказ, покупателем сможет выступить любой человек. Однако в подобной ситуации, купля-продажа доли в квартире в 2019 году подразумевает обязательное выделение конкретной части недвижимости, принадлежащей продавцу.

Самый простой вариант сделать это – достичь договорённости с совладельцами. Так, когда объектом сделки является 3-комнатная квартира, принадлежащая трём людям, доля каждого из собственников составит 23 квадрата. По факту, это будет комната и некоторая часть общего пространства.

Когда остальные собственники отказываются идти на контакт, продавцу не остаётся ничего иного, кроме обращения в судебные инстанции. В этом случае, выделение доли производится с использованием обычной математики, при условии, что каждый из совладельцев наделён одинаковыми правами. Важно понимать, что при подаче заявления в суд, рекомендуется обратиться за юридической консультацией.

Размер налога с продажи доли в квартире

Когда вопрос с совладельцами успешно завершён, покупатель найден, а продавец раздумывает, как лучше использовать средства от сделки, нельзя упускать из внимания один немаловажный нюанс.

В частности, речь идёт об обязательствах перед налоговыми органами.

Фактически, купля-продажа доли в квартире в 2019 году мало чем отличается от остальных сделок, совершаемых с недвижимостью, а значит, подразумевает оплату налога в размере 13% от суммы.

Разумеется, существуют определённые нюансы, способные вызвать у плательщика немалый интерес и уберечь его от ненужных затрат.

Мало кто знает, но налог придётся платить только в том случае, если стоимость сделки превышает 1 млн., а недвижимость находилась в собственности продавца меньше 3 лет.

Примечательно, что даже при превышении стоимостного параметра, налогообложению подлежит только получившаяся разница.

Как уменьшить размер налога с продажи недвижимости в 2019 году

Можно ли продать половину или часть своей доли

В юридической практике насчитывается масса примеров, когда владелец доли в жилой недвижимости хочет реализовать некоторую часть своих владений. Этот вопрос особенно актуальный, когда речь идёт о многокомнатной квартире, имеющей большую квадратуру, преимущественно принадлежащую одному лицу.

Что касается законодательной стороны вопроса, то никаких запретов или препятствий нет, главное, как и в остальных случаях, предварительно уведомить других совладельцев. Дальнейшая купля-продажа доли в квартире в 2019 году происходит по одному из 3-х вариантов:

  1. Поиск покупателя и совершение сделки;
  2. Передача части жилья по договору дарения, но с фактической передачей денежных средств (не нужно уведомлять совладельцев);
  3. Использовать часть доли в качестве залога при оформлении кредитного договора.

Как продать долю несовершеннолетнего (ребенка)

Когда объектом сделки является доля, принадлежащая ребёнку, алгоритм действий будет несколько иным. Прежде всего, родителям или законным представителям, планирующим осуществить продажу, нужно будет получить одобрение органов опеки.

Важно понимать, что купля-продажа доли в квартире в 2019 году окажется возможной только в том случае, если продавец докажет, что интересы несовершеннолетнего не будут ущемлены. Говоря иными словами, в результате манипуляций с жильём, малыш не должен пополнить ряды бездомных.

Уполномоченные инстанции не допустят продажи, если:

  • Квартира является единственной жилплощадью ребёнка;
  • Сделка станет причиной ухудшения жилищных условий несовершеннолетнего.

Если подобные обстоятельства отсутствуют, то для получения согласия, продавцу придётся предъявить органам опеки подтверждение того, что деньги от операции будут переведены на банковский счёт ребёнка, либо несовершеннолетнему предоставят часть равноценного жилья.

Что делать, если один из собственников не согласен

Современные россияне, желающие реализовать свою долю жилплощади, часто сталкиваются с серьёзным противодействием со стороны совладельцев. Говоря иными словами, один или несколько собственников выражают категорическое несогласие на сделку. Единственным выходом в подобной ситуации является неукоснительное соблюдение законодательных требований.

Чтобы купля-продажа доли в квартире в 2019 году не была опротестована в дальнейшем, в первую очередь, отправьте письменное уведомление всем совладельцам, сообщив о своём намерении. Если в течение 30 дней никто из собственников не изъявил желания стать продавцом, Вы вправе найти покупателя самостоятельно, предварительно позаботившись о выделении доли в её натуральном виде.

Важно понимать, что в случаях, когда совладельцы отказываются давать согласие на сделку, вероятнее всего, продавец будет вынужден обратиться в суд. Разумеется, препятствовать проведению сделки совладельцы не смогут, однако если вопрос будет решаться через суд, наличие документов, способных подтвердить рассылку уведомлений, сыграет немаловажную роль.

Может ли муж продать свою долю квартиры

Квартира, являющаяся совместно нажитым имуществом супругов, подлежит разделу после расторжения брака. Говоря иными словами, каждый из бывших супругов вправе продать свою долю. В данной ситуации, приоритетное право выкупа принадлежит второму супругу, а значит, именно его следует письменно уведомить о принятом решении.

Когда второй супруг не заинтересован в приобретении или не имеет достаточного объёма денежных активов, купля-продажа доли в квартире в 2019 году происходит через рынок. Однако практика доказывает, что подобное развитие событий маловероятно, особенно если в семье остались несовершеннолетние дети. В большинстве случаев, жильё достаётся тому супругу, который занимается воспитанием малышей.

Можно ли продать долю в квартире, купленной в ипотеку

Современная практика насчитывает массу примеров, когда объектом сделки является доля ипотечного жилья. Следует понимать, что такая процедура не лишена некоторых сложностей, так как обязательства перед банком не исполнены. Что касается права преимущественного выкупа, то оно, как и прежде, сохраняется за совладельцами.

Подобная сделка станет возможной только в том случае, если кредитная организация, выдавшая ипотеку, даст на неё своё согласие.

Важно учесть и тот факт, что если покупателем станет один из собственников, то вероятность получения одобрения от банка достаточно высокая.

Что касается привлечения стороннего покупателя и перераспределения финансовых обязательств, то такую сделку купли-продажи доли в квартире в 2019 году банки одобряют крайне редко.

Самый оптимальный вариант – подписание предварительного соглашения с покупателем, досрочная выплата оставшегося долга и избавление от обременения. Такое развитие событий позволит избежать ненужной бумажной волокиты и завершить сделку без каких-либо препятствий.

Как купить долю в квартире: пошаговая инструкция

Если обратить внимание на особенности оформления документации, сопровождающие сделку, то они фактически повторяют процесс обычного приобретения жилья. Даже договор, заключаемый между сторонами, является стандартным. Что касается этапов процедуры, то к ним относятся:

  1. Подготовка документации (в том числе, ксерокопии документов, заверенные нотариусом, бумаги на квартиру, различные справки и выписки);
  2. Визит к нотариусу и заключение договора между продавцом и покупателем;
  3. Посещение отделения «Мои документы» или уполномоченной инстанции с целью сдачи документации, завершения сделки и передачи имущественных прав.

Общая продолжительность процедуры, начиная моментом сдачи документации и завершая подписью всех бумаг, занимает примерно 14 дней.

Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал

Многих россиян интересует вопрос, касающийся покупки доли жилой недвижимости с использованием средств материнского капитала.

Разумеется, при соблюдении определённых условий купля-продажа доли в квартире в 2018 году может быть произведена за счёт денег, полученных от государства за рождение малыша, однако существуют и достаточно жёсткие ограничения.

В частности, объектом сделки должно быть отдельная жилплощадь, что возможно лишь в двух ситуациях:

  • Покупаемая доля является отдельной комнатой;
  • Производится выкуп части квартиры у совладельца.

Если Вы планируете потратить материнский капитал на покупку части однокомнатной квартиры, то на одобрение такой сделки рассчитывать не стоит. Единственным исключением является ситуация, когда в результате сделки квартира полностью переходит в собственность покупателя.

Хотя при проведении сделок с долевой недвижимостью нередко возникают сложности, если неукоснительно соблюдать закон, отказываясь от привлекательных, но мошеннических схем, можно завершить всю процедуру достаточно оперативно.

Продажа доли в квартире без согласия других собственников

Источник: https://MFC-online.info/kuplya-prodazha-doli-v-kvartire/

Брак-Эксперт
Добавить комментарий