Покупка квартиры с обременением по ипотеке – что это такое, риски

Выгодна ли покупка квартиры с обременением по ипотеке? Как это сделать без риска?

Покупка квартиры с обременением по ипотеке - что это такое, риски

На сегодняшнем рынке недвижимости возникает множество ситуаций, которые отличаются от обычных сделок купли-продажи.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке – один из таких вариантов.

При этом такая сделка для потенциального покупателя может быть как выгодной, так и рискованной.

Так что, перед тем, как купить ипотечную квартиру у банка, необходимо грамотно просчитать все возможные варианты развития событий.

Что такое квартира с обременением?

Итак, вы задумали (или вам это предложили) купить жилое помещение, на которое наложено обременение. Хорошо, если вы об этом узнаете задолго до сделки, чтобы избежать непредвиденных неприятностей.

Для начала выясним, что такое обременение по ипотеке. Ипотека – это способ приобретения жилья путём получения в банке целевого кредита на определённых условиях.

Читайте нашу статью о том, какие бывают сложности при снятии обременения после погашения ипотеки по ссылке.

Человек получает кредит, платит первоначальный взнос и заселяется в квартиру. И после этого он обязан ежемесячно выплачивать в банк определённые кредитные взносы, чтобы погасить задолженность, разумеется, с процентами. Обычно процент выплат затягивается на годы (как правило, от 10 лет и больше) и строго регламентирован.

За это время заёмщик имеет полное право проживать на полученных квадратных метрах и прописывать туда родственников, но продавать, сдавать или обменивать жильё он не имеет права. Это и называется обременением.

Но возможны ситуации, когда заёмщик не имеет возможности выплачивать кредит через какое-то время. Тогда это жильё можно выставить на продажу. Квартира находится в залоге у банка, следовательно, процедура купли-продажи осуществляется с его ведома.

Новый покупатель обременённого жилья выплачивает банку оставшеюся часть долга и ту сумму заёмщику, которую он уже оплатил. Впрочем, расчёт с заёмщиком – дело договорное, здесь можно и поторговаться, если позволяют обстоятельства.

А вот банк в большинстве случаев будет неумолим и свою часть выплаты не снизит, но может рассрочить эту выплату опять же в форме кредита.

Такие квартиры еще называют залоговой недвижимостью и их часто продают банки, после выселения жильцов, которые не смогли вносить платежи вовремя. Существует целый рынок подобной недвижимости, где цены заметно ниже не обремененных ипотекой квартир.

Преимущества

Можно, конечно, задаться вопросом – к чему такие сложности, если можно просто купить нужную квартиру на рынке безо всяких дополнительных договоров?

Однако некоторые покупатели специально ищут именно варианты с обременением, потому что такая сделка имеет ряд преимуществ:

  • её обязательным участником является банковское учреждение; это гарантирует чистоту сделки и правильность оформления документов;
  • обычно продавец стремится быстрее избавиться от ипотеки, чтобы покончить с ежемесячными взносами; поэтому цена квартиры, как правило, снижается;
  • на жильё не могут претендовать третьи лица, так как банк фактически являлся его собственником после заключения сделки;
  • квартира обычно не требует ремонта, так как аварийное и ветхое жильё ипотеке не подлежит;
  • сделка проходит под контролем и при участии банка, поэтому оформляется финансово грамотно и маскимально прозрачно для всех сторон.

Недостатки залоговых квартир

Плюсы и минусы сделки определяются целями покупки.

Если это не первое или не основное жилье, а купленное на продажу или для аренды, то некоторые недостатки могут быть не актуальны для вас:

  • разнообразие залоговой недвижимости заметно меньше, чем на рынке свободных новостроек и вторичек; не всегда можно найти квартиру в желаемом доме или районе;
  • оформление таких сделок требует большого количества документов и обязательств; как правило, такая покупка требует больше времени, чем обычное приобретение;
  • обременение может не сниматься банком ещё определённое время, вплоть до полного завершения финансовых операций; поэтому вы не сможете сдать, обменять или обменять купленную квартиру некоторое время;
  • до полной выплаты кредита, если вы его переоформили, вас периодически могут проверять работники банка, чтобы определить ваше материальное положение и наличие постоянной работы.

Покупка у заёмщика

Чтобы купить квартиру, которая находится в залоге, необходимо соблюдать определённую последовательность действий, где каждый новый шаг оформления будет юридически обоснован:

  • первоначально необходимо обязательно заключить предварительный договор купли-продажи с заёмщиком; это необходимо для того, чтобы продавец-заёмщик не изменил условия продажи уже в процессе оформления части документов и получения части денег;
  • покупатель вносит продавцу задаток в виде оставшегося долга заёмщика банку;
  • банк считает сделку по ипотеке законченной и снимает с жилья обременение;
  • продавец и покупатель заключают уже обычный договор купли-продажи жилья.

Каждый шаг, особенно заключение предварительного договора, необходимо заверять у нотариуса, так вы оградите себя от неправильного составления документов и возможного мошенничества. Хотя оно при таких сделках встречается редко.

Если же сделка заключается в форме передачи одной ипотеки на другую, нужно обязательное участие банка, его согласие и подписание соответствующего соглашения.

Как купить у банка?

Продажа залоговой недвижимости банками – хорошо отработанная процедура. Этот способ считается самым безопасным. Но проходит под жёстким банковским контролем:

  • сначала покупатель открывает 2 банковские ячейки; в одну кладётся сумма оставшегося заёмщиком долга, в другую – сумму, оговорённую с продавцом;
  • банк выдаёт справки-подтверждения этих операций;
  • с продавцом заключается договор купли-продажи;
  • деньги из ячеек соответственно переводятся банку и продавцу;
  • банк снимает обременение;
  • сделка оформляется окончательно в реестре.

Риски и их минимизация

Любая имущественная сделка содержит определённое количество рисков. Например, покупатель может опрометчиво поторопиться с оплатой ипотечного долга продавца, а тот внезапно откажется от сделки.

Или, наоборот, продавец уже продаст квартиру, а банковскую задолженность ему не погасят. И в результате он остаётся и с долгом по ипотеке, и без квартиры.

Такие нюансы легко исключаются, если сделку сопровождает грамотный юрист.

Следует учесть и то, что обременение квартиры может быть представлено в форме:

  • сервитута; внезапно объявляется ещё один собственник здания или земли вокруг него;
  • наличия договора найма; может так случится, что кто-то нанимает жильё у продавца, несмотря на контроль банка; выселить таких нанимателей по закону нельзя, вплоть до окончания их договора по найму;
  • имущественный арест; за квартиру может быть большая задолженность коммунальных платежей;
  • аренда жилплощади; кто-то может её уже арендовать, о подобных договорах нужно узнать заранее;
  • аварийность жилья; если износ дома превышает 70 %, его продажа не разрешается;
  • в квартире могут быть прописаны лица, которых нельзя выписывать и выселять без их согласия, например, инвалиды 1 группы.

Минимизировать подобные риски можно путём исключения подобных вариантов за счёт тщательного изучения документации.

Обязательно перед потенциальной покупкой возьмите справку о жилье в Едином Госреестре и справьтесь в налоговой о наличии найма или аренды.

Можно ли купить квартиру находящуюся в ипотеке без риска потерять деньги? Из вышесказанного видно, что покупка квартиры на подобных условиях не содержит большого риска, если её оформлять грамотно. Зато при этом вы можете заплатить за жильё гораздо меньше его рыночной стоимости.

Источник: https://vseodome.club/ipoteka/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem.html

Покупка квартиры с обременением

Покупка квартиры с обременением по ипотеке - что это такое, риски

Выходя на рынок недвижимости, покупатель, не имеющий специальных знаний о том, как проверить квартиру при покупке, может попасть в затруднительную ситуацию или угодить в руки мошенникам. Потенциально опасная сделка – покупка квартиры с обременением.

Наличие обременения на квартиру означает, что собственник не может распоряжаться своим имуществом, а права на нее принадлежат другому физическому или юридическому лицу. Как снять обременение зависит от того, чем оно обусловлено.

Существующие виды обременения жилой недвижимости

Ипотека

Квартира, купленная с помощью ипотечного кредита, до погашения долга принадлежит банку. Собственник ипотечной квартиры не может продать ее без согласия кредитора. Тем не менее, на рынке часто встречаются объявления о продаже залоговых квартир.

И иногда покупка квартиры с обременением по ипотеке может стать довольно выгодным приобретением, ведь чаще всего цена на такое имущество ниже, а качество лучше: банк не каждую квартиру примет в залог, а его сотрудники точно знают, как проверить, соответствует ли недвижимость требованиям законодательства и заявленной стоимости.

Приобрести квартиру, находящуюся в ипотеке можно двумя способами:

  1. Освободить недвижимость от задолженности перед банком, выплатив остаток по кредиту, после чего провести стандартную сделку купли-продажи. Для этого лучше воспользоваться двумя банковскими ячейками. В одной будет сумма на погашение кредита, в другой – остаток стоимости квартиры. Сначала продавец погашает кредит с помощью средств покупателя из первой ячейки (составляется предварительный договор купли-продажи для минимизации рисков). Затем, при наличии новой выписки из ЕГРП об отсутствии обременения, проводится сделка, по результатам которой продавец получает руководство, как снять деньги из второй ячейки.
  2. Переоформить ипотеку на себя. Для этого необходимо одобрение банка, выдавшего кредит. При наличии положительной кредитной истории и достаточного уровня дохода, банк препятствовать не будет, и все обязательства по уплате долга перейдут на нового владельца, а квартира останется в обременении банка. Скрыть нечистую кредитную историю не удастся, так как проверить это не составит труда у любой кредитной организации.

Возможный негативный исход при покупки квартиры с обременением по ипотеке

Квартира с обременением может продаваться и по договору переуступки прав. Например, при участии в долевом строительстве, пока дом не сдан, собственность оформить нельзя, а ипотеку оформить можно.

В договоре должен быть отражен факт обременения со всеми условиями, а также согласие нового дольщика эти условия выполнять.

После сдачи дома квартира перейдет в залог к банку, выдавшему кредит на ее приобретение.

Рента

Приобретая квартиру, обремененную договором ренты, важно знать, что недвижимость может быть продана, только если согласен рентополучатель, а платить ренту придется новому владельцу.

При нарушении условий ренты, квартира будет возвращена рентополучателю, а продавца и покупателя могут обязать выплатить компенсацию за причиненный ущерб.

Так как снять все ограничения по договору ренты и стать собственником можно только после смерти рентополучателя, нужно оценивать риск внезапного появления наследников.

Арест

Купить квартиру, находящуюся под обременением в виде ареста службой судебных приставов нельзя до момента полного погашения долга и снятия ареста. Даже проведенная обманным путем сделка такого рода будет аннулирована.

Имущество арестовывается судебными исполнителями по многим причинам, даже за долги по оплате коммунальных услуг. Главное, собственник не может продать квартиру, находящуюся под арестом, пока все требования суда не будут выполнены.

Однако, не все граждане нашей страны чтут закон: квартира может быть продана обманом невнимательному клиенту.

Как снять обременение после покупки арестованной квартиры? Никак. В процессе регистрации права выяснится, что недвижимость под арестом, сделка аннулируется. Стать владельцем этой жилплощади можно лишь после уплаты долгов продавцом.

Прописка

Некоторые категории лиц нельзя выписать из квартиры, не предоставив им иного жилья. К ним относятся несовершеннолетние дети, инвалиды и старики.

Если таких людей выписали, обойдя закон, а квартиру продали, при обращении в суд их восстановят в праве на проживание в данной квартире, даже если они не являются собственниками недвижимости.

Как проверить наличие не выписанных из квартиры граждан? Запросить в управляющей компании подробную выписку из домовой книги.

Аренда

Если на момент продажи квартира сдается, квартиросъемщики вправе проживать там до истечения срока договора аренды. Требования покинуть жилище раньше указанной в договоре даты будут неправомерны.

Если квартира находится в доме, который признан ветхим или находящимся в аварийном состоянии, продажа ее запрещена по закону.

Материнский капитал

Покупка квартиры, обремененной материнским капиталом, также имеет ряд особенностей. Когда материнский капитал используется для улучшения жилищных условий, несовершеннолетние дети обязательно должны быть среди собственников новой жилплощади.

Существует ряд нюансов при покупке квартиры, обремененной материнским капиталом

Для продажи недвижимости с правом собственности несовершеннолетних детей требуется подобрать другое жилое помещение, приобретение которого будет осуществляться одновременно с продажей обремененной квартиры, ребенок также оформляется собственником жилья. Только если органы опеки выдадут разрешение на продажу квартиры, при оплате которой использовался материнский капитал, с одновременной покупкой нового жилища, и оно будет оформлено на детей, сделка состоится.

Как проверить квартиру на обременение при покупке

Приобретение недвижимости – это всегда определенные риски. Одно дело, когда осознанно идешь на сделку с обремененным жильем, другое – когда получаешь такой сюрприз после покупки. Во избежание проблем и вопросов: как снять обременение впоследствии, важно знать, как проверить чистоту квартиры перед сделкой.

Для этого требуем наличие у продавца следующих документов:

  • свидетельство, подтверждающее право собственности;
  • кадастровый паспорт;
  • технический паспорт (при наличии кадастрового паспорта не обязателен);
  • выписка из ЕГРП. Ее следует внимательно изучить.

Внимательно проверяйте все, предоставляемые собственником, документы. если решились на покупку квартиры с обременением

В первичной беседе стоит выяснить у продавца, при каких обстоятельствах была куплена им данная квартира, использовались ли материнский капитал или ипотека при покупке, оплачены ли коммунальные счета, была ли перепланировка. При переходе к сделке обязательно проверяем по документам все сказанное продавцом.

Порядок действий для проверки на наличие ограничений по продаже недвижимости:

  1. Запросить справку из ЕГРП об отсутствии либо наличии обременений.
  2. Проверить историю произведенных ранее действий с данной квартирой (соответствующие документы также можно заказать в ЕГРП).
  3. Если в квартире производилась перепланировка, нужно удостовериться в ее законности.
  4. Проверить у нотариуса наличие или отсутствие генеральной доверенности на квартиру.
  5. Попросить у продавца справку из домовой книги, чтобы убедиться, что в квартире нет прописанных лиц, в том числе, временно. Особенно, если при покупке был использован материнский капитал.
  6. При наличии наследников, нужно убедиться в отсутствии притязаний на жилплощадь и нотариально это заверить.
  7. Если квартира была куплена в браке, требуется согласие на продажу от обоих супругов.
  8. Наличие неоплаченных счетов по жилищно-коммунальным услугам может доставить неприятные разбирательства после сделки, поэтому делаем запрос в ЖКХ.

Как снять обременение после покупки квартиры

Снятие обременения по ипотеке происходит только при полном расчете с кредитором. Закладную на квартиру и документ о погашении задолженности получаем в банке.

Также в банке заверяем заявление от всех собственников недвижимости о том, что ограничения сняты. Прилагаем паспорта, квитанцию об оплате гос.

пошлины за новое свидетельство, свидетельство о государственной регистрации права собственности, 2 договора: купли-продажи и кредитный, копии прилагаемых документов.

Теперь можно отправляться в регпалату, присутствовать должны все собственники данной квартиры. При отсутствии проблем с документами обременение снимут в течение 3 дней, а новое свидетельство будет на руках в течение 30 дней.

Заключение

Приобретение долгожданных квадратных метров – непростое и ответственное занятие.

Прежде чем решиться на такую сделку, важно изучить, как проверить квартиру на наличие долговых обязательств и главное, как снять имеющееся обременение после покупки.

Внимательное изучение документов и консультация с компетентным юристом помогут минимизировать возможные риски, и тогда даже покупка квартиры с обременением пройдет с максимальной выгодой для обеих сторон.

Источник: http://ipoteka.zone/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem.html

Покупка квартиры обремененной ипотекой

Покупка квартиры с обременением по ипотеке - что это такое, риски

На сегодняшний день купить квартиру может позволить себе далеко не каждый гражданин. Цены на недвижимость высоки, но, тем не менее, жить где-то нужно. Дети рано или поздно вырастают и вылетают из родительского гнезда, заводят свои семьи и детей.

Многие задаются вопросом о том, как приобрести жилье в Москве и где взять деньги. Сегодня очень остро стоит такой вопрос, как покупка квартиры с обременением по ипотеке. Стоит помнить о том, что оформление подобного рода договора требует внимательности и предоставления дополнительного пакета документации.

Но что значит недвижимость, обремененная ипотекой?

Что такое недвижимость, обремененная ипотекой?

Есть несколько видов обременений, но рассмотрим обременение по ипотеке. Это значит то, что ранее квартира была куплена в кредит. По каким-то личным причинам владелец не смог выплачивать свою задолженность и единственным выходом из ситуации стало продажа квартиры с обременением по ипотеке другому физическому лицу. Банк должен предоставить все условия проведения подобной сделки.

Без выполнения этих условий продажа квартиры состояться попросту не может. Чаще всего финансовое учреждение, выдавшее ссуду, просит 50% займа от первого собственника.

Как выглядит такая покупка?

Покупая квартиру, нужно соблюдать порядок действий. Как купить квартиру с ипотечным обременением? Покупателю первым делом перед покупкой недвижимости надо получить разрешение от банка о последующей продаже апартаментов. Финансовое учреждение, которое заключило договор займа, имеет некоторые права, тем более, если вторая сторона не может справиться полноценно со своими обязанностями.

Первым делом надо узнать то, какую сумму будущий владелец должен будет отдать банку за приобретение квадратных метров. Если размер платы вполне устраивает потенциального клиента, то уже следует более детально обговаривать все детали и условия сделки. Условия могут быть самыми различными, например, взнос 50% первичным владельцем.

Если первичный владелец такой суммой не располагает, то можно с ним переговорить и предоставить эту сумму уже в счет приобретаемых апартаментов. Только эта договоренность касается только двоих. Банк к этому не имеет никакого отношения. При таких договоренностях очень часто страдает правовой аспект.

Во избежание этого сделку следует заключать только документально.

Уже после выполнения всех условий, новому покупателю и кредитору надо составить новый договор на покупку недвижимости, в котором буду прописаны все нюансы оплаты кредита.

Как только эта бумага будет заверена у нотариуса, документ вступает в действие и имеет юридическую силу. Также обязательно нужно составить акт купли-продажи недвижимости.

Уже после этого банк передает все документы новому владельцу жилья.

Обязательно стоимость должна быть более стоимости ипотеки, а вся разница будет выплачена покупателю после проведения всех мероприятий.

Иногда новый владелец просто договаривается с банком о переоформлении всех документов на новое имя. Не все организации могут пойти на такую уступку, особенно, если у клиента не совсем хорошая кредитная история.

Риски покупателя

Покупка квартиры с обременением ипотекой имеет некоторые риски, с которыми должен быть ознакомлен каждый. Подобная операция достаточно трудоемкая, содержит множество этапов, поэтому риски таковы:

  1. Покупатель может быстро скончаться, и в том случае от обременения избавиться просто невозможно. Деньги, которые были заплачены в качестве залога банком, не возвращаются. Если человек просто скрылся, то взыскать с него средства также проблематично.
  2. Продавец может отказаться от проведения сделки и все это после того, как получен залог. Если передача средств не задокументирована, то доказать в суде ее будет крайне сложно.

Проблемы, с которыми можно столкнуться

Покупка такой недвижимости имеет целый ряд особенностей. Такие особенности могут ввести покупателя в полное заблуждение. Например:

  1. Оплата залога дважды. Бывают нечестные продавцы, которые проводят различные махинации по получению залога несколько раз. Переговоры ведутся сразу с несколькими собственниками апартаментов. Возможен и тот вариант, что жилье уже находится под залогом в другой кредитной организации. В этом случае от обременения не избавиться.
  2. Если продавец не может погасить свою задолженность, то, скорее всего, недвижимость будет арестована. Поэтому прежде чем передавать деньги необходимо получить бумаги, подтверждающие тот факт, что квартира не находится под залогом.
  3. Заплатить надо будет не только оставшуюся задолженность, но еще и штрафы в отношении нового покупателя. Об этих штрафах человек узнает уже в момент заключения самой сделки. Делается это специально, потому что отказываться от покупки в этот момент уже совсем невыгодно, несмотря на предъявленные штрафы. Иногда средства будут попросту сняты со счета покупателя. Если задолженность слишком большая, то есть долг не погашался длительный период времени, то в этом случае пеня будет баснословной.
  4. В любом случае, если продавец обращается в суд или отказывается в самый последний момент от сделки, то все расходы и убытки будет оплачивать покупатель недвижимости.

Проверка наличия обременения

Если человек не слишком силен в юриспруденции и не обладает всеми юридическим познаниями, то появляется риск того, что может быть куплено проблемное жилье. Перед покупкой обязательно нужно проверить апартаменты на обременение и сделать это можно достаточно просто.

Абсолютно все ограничения занесены в Единый Государственный Реестр прав на недвижимое имущество. Можно обратиться в отделение Росреестра, но получить необходимую информацию можно вовсе, не выходя из дома. Для этого надо подать запрос на сайте rosreestr.ru.

Для получения нужной подробной выписки потребуется заполнить предоставленный бланк и оплатить госпошлину. Вся информация находится в пункте 4 ЕГРП. Если на квартиру нет никаких обременений, то в выписке будет написано просто «не зарегистрировано».

В любом случае каждый желающий может получить нужную информацию.

Обременение – это плохо или хорошо?

Проверив квартиру на обременение перед покупкой, не стоит сразу отказываться от нее в случае наличия этого факта. Обычно покупка такой квартиры покупателю обходится гораздо дешевле, и можно сэкономить хорошие деньги. Для того чтобы избежать всех возможных рисков рекомендуется попросить помощи у профессионального риэлтора.

Операции покупки недвижимости с обременением достаточно сложны, поэтому обращаться нужно только к опытному риэлтору. Несомненно, нужно будет заплатить, но тем самым каждый может себя обезопасить. Самостоятельно такие сделки проводить не рекомендуется.

Исключением служит только тот вариант, если покупатель хорошо разбирается в этой сфере. Покупка таких апартаментов может принести значительную выгоду. Наличие проблем с квартирой вынуждает продавца снижать на нее цену.

Каждый может купить такие апартаменты за 40% от рыночной стоимости.

Источник: https://odengah.com/ipoteka/pokupka-kvartiry-obremenennoj-ipotekoj

Брак-Эксперт
Добавить комментарий