Аренда помещения с незаконной перепланировкой – в квартире, риски

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Аренда помещения с незаконной перепланировкой - в квартире, риски

Перепланировка в квартире – явление частое, но далеко не всегда владельцы занимаются её официальным оформлением.

Дело это хлопотное и затратное, к тому же не на все переделки удаётся получить разрешение. Но при продаже квартиры с неузаконенной перепланировкой могут возникнуть трудности.

Правила перепланировки

Не любая перепланировка возможна, есть целый ряд требований, которые необходимо выполнить, чтобы получить разрешение от всех контролирующих органов.

Если хотите обойти закон и вообще не согласовывать перепланировку, то должны помнить, что за это можно получить штраф, а главное – предписание убрать все произведённые в квартире изменения, вернув её в исходное состояние, а насчёт того, стоит ли затевать перепланировку с учётом всех ограничений – лишь вам решать.

Список запрещённых действий:

  • Нарушать прочность и устойчивость несущих конструкций – это чревато снижением безопасности здания.
  • Нагружать их свыше установленных норм.
  • Изменять внешний облик здания, если оно относится к объектам культурного наследия. Для обычных домов также есть набор требований к изменению фасада, хоть они и возможны.
  • Уменьшать и тем более полностью убирать вентиляционные коробы.
  • Переносить ванные и туалетные комнаты так, чтобы под ними располагались жилые.
  • Аналогично нельзя размещать свою кухню под ванными и туалетами соседей сверху, или над жилой комнатой соседей снизу.
  • Перемещать вход в санузел в кухню либо жилую комнату (исключение – спальня, но только если это второй санузел).
  • Осуществлять перекрытие свободного доступа к вентиляционным коробам, сантехнике, счётчикам и так далее.
  • Отапливать балкон либо лоджию при помощи центрального отопления.
  • Площадь комнат после переделок должна быть не ниже минимально установленной.
  • С его же помощью нагревать тёплый пол.
  • Каждая жилая комната и кухня должны иметь доступ к естественному освещению.
  • Если на кухне установлена газовая плита, необходимо её отделение дверью.

Список получился немалый, способный отбить охоту к проведению перепланировки у многих. И он не исчерпывающий – какую-нибудь особенно экзотическую идею, даже и в этом перечне не предусмотренную, в жилинспекции также вполне могут отвергнуть.

Если говорить о том, что же сделать всё-таки можно, то здесь есть два варианта: простая и сложная перепланировка, они различаются тем, что во втором случае потребуется разрабатывать полноценный проект и вести инженерные расчёты, в первом же такой необходимости нет.

Простая перепланировка может включать изменение расположения внутренних перегородок, не являющихся несущими, и таким образом изменение конфигурации комнат: объединение, разделение, расширение одних за счёт части площади других.

А вот если необходим новый проём в несущей стене, либо требуется присоединить балкон, сделать жилое помещение из кухни (если их две), или же изменить фасад здания, и при прочих подобных изменениях – перепланировка будет считаться сложной.

Самовольная перепланировка

Перед тем как приступать к перепланировке, она обязательно должна быть согласована с местными властями, проект будет рассмотрен на соответствие приведённым выше требованиям.

Если он отвергнут, либо за согласованием вовсе не обращались, но при этом перепланировка всё равно проведена – она называется самовольной.

В результате её проведения над владельцем квартиры всегда будет висеть угроза, что она будет обнаружена, и ему придётся платить штраф, а также за свои средства проводить ремонт, чтобы вернуть жилищу изначальный вид.

Естественно, при продаже квартиры это ничуть не помогает, поскольку над следующим хозяином она будет висеть точно так же, и эти хлопоты энтузиазма потенциальным покупателям явно не добавят.

Но продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой все же возможна, но с определенными условиями.

Возможна ли продажа квартиры

Квартир с неузаконенной перепланировкой на территории России много. Сделки по их купле-продаже тоже возможны, хотя и могут возникать проблемы. Особенно сложной будет приобретение такой квартиры в ипотеку – но его мы ещё осветим отдельно, пока же о покупке в принципе.

Хотя при её оформлении и требуется привести в порядок документы, но если нет никаких посредников, внимательно следящих за их соответствием, а покупатель знает о незаконной перепланировке и понимает риск, особых препятствий к сделке нет.

Понятно, что потребуется снизить цену, да и в целом число доступных вариантов сокращается, а потому иногда перед продажей владельцы недвижимости всё-таки занимаются официальным оформлением перепланировки, после которого уже никаких вопросов к ним не возникнет. Если оно невозможно, то можно привести квартиру в соответствие с предыдущим планом, убрав изменения.

Как стоит поступить – привести квартиру в изначальный вид, узаконивать перепланировку или продавать так – определяется в каждом конкретном случае. На решение покупателей обычно влияют три основных фактора:

  • Результат перепланировки – если после неё квартира стала удобнее, то, наверное, не стоит возвращать всё как было. Наоборот, такое жильё иногда удаётся продать даже дороже.
  • Наличие скидок – если с удобством всё не так хорошо, можно попытаться привлечь людей, готовых покупать со сниженной ценой. Здесь уже стоит подумать о том, что выгоднее – давать скидку, узаконить перепланировку, или вовсе отменить её.
  • Есть ли возможность легализовать изменения – любой грамотный покупатель посоветуется с экспертом насчёт того, можно ли узаконить перепланировку, или же придётся всё переделывать. И если верен именно второй вариант, то тут продавцу уже придётся давать действительно большую скидку или решать проблему самостоятельно – ведь фактически он собирается продать неготовое жильё.

Риски покупателя

Понятно, что приобретают недвижимость, в которой была проведена, но не легализована перепланировка, в среднем менее охотно – ведь покупатель понесёт определённые риски.

Поскольку после приобретения все права на недвижимость перейдут к покупателю, он будет нести ответственность и за перепланировку тоже.

Это значит, что если впоследствии обнаружится, что квартира не соответствует плану, то его обяжут привести её в соответствие за свои средства.

Если перепланировка оказала негативное влияние на состояние дома в целом, или соседям был нанесён ущерб, то все последствия устранять будет также новый хозяин, а вовсе не предыдущий собственник, эту перепланировку сделавший.

То есть, формально можно доказать, что её провёл именно прошлый собственник, после чего найти его – если он признает этот факт, то и ответственность тоже будет возложена на него. Однако всё это обычно сложно реализовать, и потому ответственность приходится нести именно актуальному владельцу.

Если предписания надзорных органов не будут выполнены, то может последовать принудительная продажа жилья с публичных торгов, чтобы оно обрело нового владельца, не нарушающего жилищное законодательство.

Потому уклониться от расходов в данном случае никак не выйдет, и, приобретая квартиру, стоит учесть этот фактор.

Нужно проверять её на соответствие плану, и при обнаружении отклонений потребовать или узаконить новую планировку, или сделать скидку при продаже.

Даже если после выявления незаконной перепланировки будет признано, что никакой угрозы для безопасности здания она не несёт, необходимо будет пройти процедуру легализации, для чего потребуется собрать немало документов. Помимо этих хлопот, придётся заплатить штраф в размере 2 000 – 2 500 рублей.

Ещё один фактор риска – даже если незаконная перепланировка не вскроется, и с этим ничего не придётся делать, то проблема вновь даст о себе знать при следующей продаже.

Из-за всего перечисленного стоит тщательно проверить всю техническую документацию перед покупкой недвижимости, чтобы выявить любое несоответствие – по крайней мере, из-за него можно получить скидку. В целом же специалисты не рекомендуют приобретать такие помещения, поскольку в любой момент могут проявиться последствия.

Можно ли купить квартиру в ипотеку

Чтобы банк согласился на ипотечный договор, необходимо провести оценку жилья – здесь-то и выявится, что в ней сделана незаконная перепланировка.

Потому от сделок с привлечением банка в таких случаях лучше отказаться, или же озаботиться официальным оформлением перепланировки, и уже затем вернуться к варианту с ипотекой.

Зато в легализации перепланировки можно получить помощь банка, если он будет заинтересован в этом для дальнейшей ипотеки.

Оформление сделки

Происходит сделка схожим с обычной куплей-продажей недвижимости образом, её основными этапами будут заключение договора и регистрация перехода прав. Но всё-таки есть на этих этапах и определённые нюансы.

Заключение договора

В основном это стандартный договор купли-продажи, разница лишь в том, что в нём может быть оговорено наличие незаконной перепланировки, и то, что покупатель обязуется оформить её после проведения сделки.

Регистрация права

Чтобы провести её, потребуется технический паспорт. И здесь всё зависит от того, какой он давности – если ему более пяти лет, то необходимо оформить новый, после чего факт незаконной перепланировки и вскроется при его составлении.

Это уже будет означать, что у нового владельца недвижимости появились проблемы, тем не менее, если границы объекта не изменились, то его регистрация будет проведена, но в паспорте появится пометка о незарегистрированной перепланировке.

Способы легализации

Чтобы не иметь при продаже квартиры никаких проблем, связанных с незаконной перепланировкой, продавец должен озаботиться её легализацией.

Да, это вполне возможно – самовольно узаконить проведённую перестройку, и процедура в целом будет схожа с той, которую нужно было бы пройти при согласовании готовящейся перепланировки. Легализацией желательно озаботиться и покупателю, если он приобрёл квартиру с подобным обременением.

Способов узаконивания два: через местную администрацию либо через суд. Сначала стоит прибегнуть к первому из них, тем более что суд может просто не принять заявление, если до этого не был получен отказ местных властей.

Перед обращением понадобится внести изменения в техпаспорт жилья в соответствии с произошедшими модификациями, чтобы он стал соответствовать реальности. Для этого приглашается сотрудник БТИ, проводит осмотр и выдаёт заключение. После этого необходимо обратиться за чертежом перепланировки в одну из занимающихся подобными работами компаний.

Далее потребуется согласовать перепланировку во всех ведомствах, которых она касается – таких как Управление архитектуры, Санэпидемстанция и другие – о том, какие разрешения потребуется получить, можно узнать в жилинспекции. В неё же нужно обращаться после того, как все документы собраны – после их подачи будет вынесено решение относительно того, признавать ли перепланировку легальной.

Если оно оказалось отрицательным, то имеется возможность всё-таки получить одобрение перепланировки через суд.

Хотя о том, есть ли она в действительности именно в вашем случае лучше проконсультироваться с юристом, занимающимся подобными вопросами, чтобы не ввязываться в бесперспективную тяжбу.

Если окажется, что в жилинспекции просто перестраховывались, и правила нарушены при перепланировке не были (а такое случается), то суд вполне может вынести решение в вашу пользу, и вы добьётесь желанной легализации.

Отметим, что шансы на положительное решение жилищной инспекции выше, если проводить легализацию не постфактум, а перед перепланировкой. Потому иногда можно схитрить, и оформить всё так, будто перепланировка ещё не проведена, и получить на неё разрешение.

Источник: https://pravo.estate/kvartira/pereplanirovka/prodat-s-neuzakonennoj/

Трудности с переоборудованной недвижимостью

Собственник, приступая к ремонту квартиры, может даже не предполагать, что некоторые его действия способны повлиять на стоимость недвижимости, как в позитивном, так и в негативном ключе.

Конечно, по всем правилам, владелец должен, сперва составить эскиз или план перепланировки, в зависимости от сложности работ, провести их с привлечением сертифицированных специалистов, и окончательно узаконить все свои действия, внеся изменения в кадастровую документацию.

Весь этот механизм мало привлекает собственников, желающих улучшить свои жилищные условия, и не редко они пренебрегают этим алгоритмом, что бы как можно скорее воплотить свою идею, не думая о последствиях.

Многие граждане, сталкивающиеся с тем, что желаемое имущество потребует дополнительных вложений, и разбирательств с администрацией, и предпочитают подыскать иной вариант.

Это заставляет собственника недвижимости с незаконными изменениями, снижать цену, для привлечения клиентов.

Порой, выбирая квартиру, не стоит упускать из внимания подобные варианты, ведь они могут оказаться куда более выгодными, чем аналогичные, даже с учётом незаконной перепланировки.

Возможна ли ипотека

Ранее банки и финансовые организации имели гораздо более строгие правила ипотечного кредитования. Так, нельзя было взять в ипотеку вторичное жильё, или квартиру где собственник произвёл технические работы без согласования.

Это было обусловлено тем, что подобное жильё сложнее реализовать, чем «голую» квартиру в новостройке, что ставит под сомнение оформление кредита под залог недвижимости, чем, по сути, является ипотека.

Многие банки и по сей день не рассматривают возможность ипотечного кредитования «проблемного» жилья, но это в основном финансовые организации, частично субсидируемые государством.

Сегодня рынок изобилует, предложениями банков в оформлении ипотеки. Если вы желаете приобрести квартиру с незаконной перепланировкой в ипотеку, то стоит учесть, что банк проконтролирует ваши действия в отношении имеющейся проблемы.

При этом наличие такого обременения на недвижимости не должно сказаться на условиях кредитования. Такие квартиры передаются заёмщикам на определённых условиях, учесть которые, при оформлении сделки с собственником будет необходимо.

Сложности с незаконной перепланировкой

В первую очередь, кандидат желающий приобрести в ипотеку квартиру с незаконной перепланировкой, должен будет узаконить все произведённые прежним собственником перестройки и перестановки.

Перепланировкой с точки зрения закона считается, как изменение дверного проёма, так и перенос несущей конструкции. Основным условием, при оформлении ипотеки на такую недвижимость будет то, что изменения не противоречат нормам законодательства.

То есть незаконные изменения должны быть произведены по всем правилам, в противном случае вам не удастся их узаконить, а соответственно и получить кредит на такое жильё.

Самым правильным будет произвести независимую оценку, которая позволит установить какие именно скрытые и явные работы были проведены, что потребуется для их регистрации, и сколько времени и средств потребуется приобретателю на это. Оценив, таким образом, недвижимость, продавец и покупатель смогут определить, на какую сумму будет проведена сделка.

Как правило, квартиры с незаконными изменениями продаются по заниженной цене. Так подобная недвижимость продаётся приблизительно на 10% дешевле своей рыночной стоимости, а вот квартиры в которых перепланировка была узаконена, наоборот дороже на 10%.

 Банк заинтересован в снятии с жилья обременения, поскольку квартира является залогом. В связи с этим, банки настаивают на том, что бы изменения в квартире были узаконены в определённый срок.

Не исполнение этого условия может повлечь за собой серьёзные последствия, начиная от требования погасить задолженность досрочно, и заканчивая реализацией недвижимости «с молотка».

Как подготовить сделку

Для того что бы наиболее грамотно приобрести жильё с незаконной перепланировкой в ипотеку, стоит как можно более внимательно изучить не только сам объект недвижимости, но и убедиться в его юридической «чистоте». Банк даст ипотеку только в том случае, если со всеми бумагами у продавца будет всё хорошо.

В дальнейшем стоит убедиться в том, что перепланировка не противоречит законодательству и может быть узаконена. Грамотный оценщик справится с этой задачей и поможет с определением цены недвижимости.

В противном случае, если изменения произведены с нарушениями, стоит отказаться от приобретения, ведь вам не только не удастся санкционировать перепланировку, но и скорее всего кредит вы не получите.

При оформлении кредита стоит уделить особое внимание срокам, которые предложены банком для устранения нарушения. Если они будут слишком короткими, то вы рискуете потерять не только деньги, но и недвижимость.

Для оформления договора купли-продажи квартиры с незаконным переустройством или перепланировкой, стоит обратиться к грамотному юристу.

Он поможет составить соглашение на выгодных условиях, и предусмотреть в нём все риски подобных следок.

(2 4,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://zakon.center/kvartira/pereplanirovka/ipoteka-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj-v-kvartire.html

Брак-Эксперт
Добавить комментарий