Аккредитация по военной ипотеке – что это такое, новостройки, риски продавца

Аккредитация новостройки

Аккредитация по военной ипотеке - что это такое, новостройки, риски продавца

Ипотечный кредит на жильё стал настолько распространённой формой финансовых отношений между заёмщиком и приобретателем жилья, что сфера влияния этого прецедента распространяется на возводимые здания.

Аккредитованные новостройки – это многоэтажные здания, находящиеся в стадии возведения, относящиеся к объектам незавершённого строительства.

Они не приобрели вид объекта недвижимости, который вправе выступать предметом имущественной сделки и конкурировать с другими объектами на рынке услуг. Но, несмотря на правовую недееспособность, стали объектом инвестирования средств не столько со стороны дольщиков, сколько со стороны банков.

Подобные виды недвижимости определяются как незавершённые объекты, не приобретшие правовой основы для отчуждения, путём проведения сделки. Единственно доступной формой отчуждения для них, станет переуступка прав на участие в долевом строительстве (см. Разновидности переуступки прав по договору цессии).

Финансовые организации заведомо принимают решение, какому из учредителей позволительно выдавать заёмные средства:

Аккредитованная новостройка – это юридически корректный вид организации работ, которая отражает номенклатурные позиции юридического лица, что позволит создать представление о нём, как о партнёре с надёжной репутацией. Такому партнёру доверяются финансовые средства со стороны заинтересованных банковских учреждений.

В случае с квартирами, возникает вопрос, – каким образом отсутствующая квартира в доме, который существует только в проекте и в документальных сведениях, может стать предметом залоговой стоимости?

Как займодатели вернут вложенные денежные средства в случае непредвиденных обстоятельств? Ведь переуступка прав не несёт гарантий и обязательств по предоставлению квартиры как имущественной ценности.

С этими злободневными вопросами разбираются финансисты, заинтересованные в росте денежных средств и популяризирующие свой продукт на рынке инвестиционных услуг. Сейчас механизм предоставления займов укрепился и не вызывает панических умонастроений ни у граждан, ни у спонсирующих организаций.

При приобретении жилья в ипотеку, оно становится предметом залоговой стоимости уже в момент приобретения. Право удостоверяющая документация оформляется с обременением залогом, в пользу кредитной организации.

Приобретатель жилья не вправе совершать имущественную сделку с участием объекта, до момента полного погашения долговых обязательств (см. Продажа квартиры в ипотеке).

При оформлении ипотеки на квартиру в возводящемся доме, банки оформляют договор цессии на долевое участие, ссудив полагающуюся для инвестирования в многоэтажку, сумму денежных средств.

После сдачи дома в эксплуатацию и заселения жильцами, банк оформляет на квартиру, полученную «в собственность» обременение, до момента погашения долговых обязательств.

Кроме оформления ипотечного кредита на квартиры по ДДУ, развивается структура кредитования генерального подрядчика, отвечающего за организацию работ.

Учредительная компания, воздвигающая жилой комплекс, вправе обращаться за финансовой поддержкой в уполномоченные учреждения. Эта поддержка чаще всего требуется компании в момент проведения базовых мероприятий по возведению многоэтажного здания.

Отдача происходит в результате приобретения квартир дольщиками.

Займодавец возвращает предоставленные вклады на оговорённых условиях.

Механизм оформления заёмных средств, при вложении в долю (квартиру) или в само многоэтажное здание – один и тот же. Гарантии предусматриваются и в том, и в ином случае.

Риски аккредитации новостройки

Несмотря на риски, которые несут вложения в здания, находящиеся на начальной стадии готовности, банки не отказываются от инвестирования. При этом учредители строительных компаний подвергаются тщательной проверке.

С их стороны предоставляется вся требующаяся информация, которая содержит:

  • «свидетельство о собственности» на земельный участок (ЗУ);
  • или договор аренды на ЗУ, заключённый с администрацией долгосрочно;
  • разрешение на строительство;
  • соответствие проектируемых работ градостроительному плану;
  • наличие и состояние проектной документации.

Не вызывает сомнение компетентность банкиров в определении последствий при временном отчуждении средств для воздвижения многоэтажного дома.

Денежные средства не передаются при первом требовании.

Несмотря на заинтересованность в предоставлении банковского продукта, выбор заёмщика тщательно взвешивается.

Определение кредитоспособности юридического лица производят соответствующие службы, отвечающие за экономическую безопасность. Службы просчитывают варианты правовых последствий вложения капитала в ту или иную организацию. При положительном прогнозе, они сами выходят с предложением.

Активность проявляется в отношении перспективных проектов, которые способны восполнить заёмные средства на привлекательных условиях роста, от вложенных в многоэтажное здание, денег.

Для получения финансовой поддержки требуется зарекомендовать себя на рынке.

Первое возводимое здание может не получить вливания денежных средств извне, что продиктовано осторожностью инвесторов.

Аккредитация новостройки несколькими банками

Если юридическое лицо прошло проверку, и даже получило финансовые вливания в развитие производства, для иных займодателей это не играет никакой роли. Каждый из них проверяет ситуацию самостоятельно, вынося собственное экспертное заключение.

Тем не менее, первая проверка уже говорит о том, что с этим генеральным подрядчиком допустимо вступать в деловые отношения – он приобретает стабильность.

Такой вывод делается при условии, что крупный и надёжный банк, «с именем», выдаёт заём в помощь проведения работ. После этого, другие инвесторы проявляют инициативу в развитии собственного рынка, в том числе – за счёт охвата территории зарекомендовавшего себя подрядчика.

Они предлагают продукт, и даже вправе предложить те или иные льготные условия погашения долговых обязательств

В иных случаях работа с несколькими банками целесообразна, что продиктовано объективным требованием в использовании крупных займов, при глобальных объёмах строительства, которое проводится генеральным подрядчиком.

Возводя комплекс многоэтажных домов он, на соответствующем этапе, станет нуждаться в финансовых вливаниях извне. При больших объёмах, один заёмщик не идёт на выдачу требующихся денежных средств, сводя риски к минимуму, либо пытаясь их избежать.

Компании приходится прибегать к услугам нескольких кредитных организаций. Последующие вливания оформляются легче, чем предшествующий. При условии, что застройщика поддерживают два-три солидных банка, с последующими инвесторами вопрос решается гораздо легче.

Юридические лица, не получившие финансовой поддержки, иной раз обращаются в сомнительные компании с просьбой о финансировании. Такой недальновидный поступок учредителя, с долей вероятности, приведёт к краху, так как после этого серьёзные кредиторы вправе отвернуться от него.

По правилам, с такими оплошавшими подрядчиками целесообразно не связываться и финансистам, и дольщикам (см. Что делать дольщику, если застройщик банкрот).

Кстати говоря, для подобных фирм, попавших в так называемый «чёрный список», запрещено оформление ипотеки на квартиры, до момента сдачи дома в эксплуатацию актом приёмки.

Даже при финансировании покупки готового жилья в новостройке, проверится:

Можно сделать вывод, что чем надёжнее финансовые партнёры на начальных этапах строительства, тем легче продвигаются текущие работы. В соответствующих условиях успех обеспечен обеим сторонам.

В чём заключается риск принятия новостройки в качестве залоговой стоимости

Итогом, результатом деятельности подрядчика становится сдача готового дома, в который въедут жильцы. Правовую основу оно приобретёт после того, как квартиры будут приобретены, а жильцы получат «свидетельства о собственности на квартиру».

Только в этот момент неплатёжеспособные граждане рассчитаются с долгами, отдав в счёт их погашения квартиры, которые банк вправе выставить на аукцион, возвратив денежные вложения. Такой поворот не принесёт ожидаемой прибыли, но и не станет разорительным.

Главный риск заключается в возможном «замораживании» строительства дома, не доведения его до готовности, в то время, как вложенные в него деньги не дадут роста, оставаясь бездеятельными.

Реализовать незавершённое строительство более чем трудно, найти инвесторов на его продолжение – также. Такое здание «зависнет», с вероятностью – здесь появятся разрушения. Оно потребует на содержание неоправданно высокие суммы, которые предъявят в виде выплат по земельному налогу или по договору аренды земли.

Так что ставить его на свой баланс, отчуждая в качестве арестованного имущества, банку ещё более не выгодно, чем понуждать оплошавшего подрядчика, к выплатам.

При условии оформления застройщиком факта банкротства, кредиторы окажутся в весьма затруднительном положении.

Понимая возможность подобного развития событий, финансисты проводят мониторинг ситуации, просматривая варианты и допуская процент риска по усмотрению. Естественно, что деньги не вкладываются в проекты на начальной стадии документального оформления многоэтажного дома, и даже – на стадии котлована и закладывания фундамента.

Картина с финансированием возведения жилых комплексов складывается не безоблачно, но и далеко не пессимистично. По факту, заёмщики проводят активную пропаганду собственного достижения цели, инициируя потребление банковского продукта в среде инвестиций в многоэтажные здания.

Этому способствует ряд причин, отражающих преимущества аккредитации:

  1. Рынок строительства многоэтажных домов и жилых кварталов предоставляет обширное поле деятельности для вливания инвестиций, аналогов этому прецеденту нет.
  2. Квартиры в домах на начальном этапе готовности стоят гораздо дешевле, а ипотека на их оформление закладывает повышенную процентную ставку (см. Ипотека в Сбербанке).
  3. При инвестировании возведения зданий, банки выступают в роли партнёров, претендуя на процент прибыли, начисляемый на вложенную сумму средств и получаемую в результате покупки квартир дольщиками.
  4. Вложив денежные средства в возведение дома, заёмщики продолжают развитие и продвижение финансового предприятия в условиях приобретения жилых площадей потенциальным жильцам, предлагая оформление ипотеки при покупке квартир.

Вложенные деньги дают рост, соответственно расширению инвестиционного рынка.

В этом случае просматриваются варианты для внедрения в проект кредитования как можно большего числа лиц. При этом допустимые риски просчитываются и берутся под контроль, сообразно развитию ситуации.

Источник: https://myestate.club/finansy/akkreditatsiya-novostrojki-bankom.html

Военная ипотека в новостройке: как купить квартиру от застройщика?

Аккредитация по военной ипотеке - что это такое, новостройки, риски продавца

Программа Военная ипотека в первые годы своего существования позволяла военнослужащим приобрести только вторичное жильё (далее вторичка).

Оформляется она относительно быстро благодаря чётко отлаженной схеме купли-продажи вторичного жилья, которое выступает как залог.

Если квартира на этапе оформления ипотечного кредита только строится, то залогом быть не может. Поэтому ранее,  военная ипотека на неё не распространялась.

Военная ипотека на квартиру в новостройке

Стоимость ипотечных квартир зависит от здания, в котором они находятся. В обжитом, находящемся на вторичном рынке, она выше, в только что выстроенном — всегда ниже.

Если военнослужащий предпочитает квартиру в новостройке, это позволяет существенно сэкономить — при том что готовый дом уже имеет своего собственника и сдаётся.

Условия получения военной ипотеки здесь будут точно такие же, как при ипотечном кредитовании на вторичку.

Но есть ещё более выгодный вариант – приобретение жилья в доме, строительство которого ещё не завершено. Такое решение стало дозволено после Постановления Правительства от декабря 2010 года, если заключается договор долевого участия (далее ДДУ).

Данный документ необходим для регламентации направленной на любую не противоречащую закону цель (достижение прибыли, получение определённого результата) совместной деятельности двух и более лиц, которые объединили свои вклады, но не оформили себя в качестве юридического лица.

То есть ДДУ является стандартным договором товарищества, основные особенности которого освещает 55 глава Гражданского кодекса. Так что право на приобретение жилья в новостройке предоставляется, но с оглядкой на 214 ФЗ.

Выбора таковых сегодня теоретически более чем достаточно: если отметить все недавно возведённые возводимые дома на карте Московской области, там практически не останется свободного места.

О банковских рисках

На практике часто бывает так, что выбор недвижимости для желающего взять ипотечный кредит военнослужащего затруднён.

Типичные ситуации, затрудняющие выбор
Отказ банков участвовать в военной ипотеке по причине нежелания выплачивать долг участника, если тот уволится из армии до конца предусмотренного в договоре срока. Недостаточная осведомлённость продавцов о существовании программы Военная ипотека плюс неумение проводить сделки с жильём согласно требованиям данной программы.

Между тем подробности о военной ипотеке и рисках, возникающих при приобретении недвижимости по ДДУ, отражает ФЗ-214.

Получение квартиры по военной ипотеке от застройщика

Военнослужащий, который желает решить жилищный вопрос путём ипотечного кредитования и более трёх лет участвовал в НИС, действует так:

  1. начинает с подачи рапорта о том, что хочет получить свидетельство, подтверждающее его право получить ссуду – этот документ выдаётся на протяжении трёх месяцев;
  2. выбирает жильё либо застройщика, соответствующего не только его предпочтениям, но также требованиям банка и запроса Министерства обороны;
  3. открывает счёт в банке, занимающемся ипотечным кредитованием военнослужащих – именно на него впоследствии перечисляются деньги, накопленные за всё время участия в НИС;
  4. подаёт заявление плюс необходимую документацию;
  5. ставит подпись на договоре на целевой кредит, заключаемом тремя сторонами – непосредственно инициатором, банком, управлением РосВоенИпотеки;
  6. завершает сделку, начиная с подписания договора о кредитовании, кончая заключением ДДУ.

Итогом сделки становится выдача сертификата, подтверждающего, что конкретный участник НИС стал собственником.

Прежде чем брать квартиру в новостройке, надо учесть, что её готовность к моменту сдачи может серьёзно отличаться от готовности вторичного жилья. В частности, отсутствием сантехники.

Источник: https://mirstroek.com/ipoteka/voennaya-ipoteka-v-novostrojke.html

Риски в

Аккредитация по военной ипотеке - что это такое, новостройки, риски продавца

Накопительно-ипотечная система, функционирующая с 2005 года, уже проявила себя как надежный и эффективный способ обеспечения жильем военнослужащих. Об этом свидетельствует статистика ФГКУ “Росвоенипотеки”, по которой свыше 180000 участников уже обеспечены жилплощадью.

Количество положительных отзывов растет, и военный человек в целом одобрительно относится к действующей программе. Однако это не значит, что за все время действия, в программе “Военная Ипотека” не проявились определенные риски. К сожалению, в “НИС” существуют пробелы и недостатки, которые в совокупности могут негативно сказаться на получении собственных апартаментов.

Выделим основную категорию рисков накопительно-ипотечной системы и рассмотрим пути как их избежать.

Ограниченный срок действия Свидетельства участника “НИС”

Большинству действующих и потенциальных участников системы известно, что право на использование “ЦЖЗ” появляется спустя 3 года участия в программе. Реализовать это право можно с помощью свидетельства участника “НИС”, действующего на протяжении 6 месяцев, с момента подписания. Здесь и возникают вопросы, в первую очередь связанные со сроком действия свидетельства.

Проблема заключается в следующем.

Если военнослужащий за полгода не сумеет утрясти юридические и финансовые вопросы, связанные с покупкой жилплощади с использованием “ЦЖЗ”, то ему придется повторить весь цикл операций для получения нового документа, что займет еще пару месяцев. Так же есть шанс, что в ходе проверки данных участника, будут обнаружены ошибки. В этом случае процесс затянется еще сильнее.

Кроме недочетов со стороны военнослужащего, случаются задержки по вине самого уполномоченного федерального органа. Обратимся к статистике Росвоенипотеки проводившей опрос среди участников “НИС” в 2015-2016 г.:

У 41% опрошенных срок доведения свидетельства составил больше 1 месяца, что является нарушением законодательно установленного срока (1 месяц). Кроме того, показатели ухудшились на 10%, по сравнению с 2015 г. Приведенные цифры являются прямым доказательством наличия рисков в НИС жилищного обеспечения военнослужащих

Сумма накоплений не зависит от размера семьи

К недочетам системы можно также отнести и то, что ежегодные взносы не зависят от размера семьи участника, либо занимаемой им должности.

Стоит понимать, что для молодого семейства с 2-3 детьми требуется просторная жилплощадь.

Чтобы не пришлось ютиться в однокомнатной квартире, военнослужащим следует грамотно распределять собственный капитал, а также пользоваться предоставленными “НИС” возможностями.

Тем не менее, ситуацию смягчают новые поправки, в которых предусмотрено использование материнского капитала в целях уплаты первоначального взноса, либо погашения основного долга и процентов по кредитам при покупке жилплощади.

Проблема индексации ежегодного накопительного взноса

Очередной риск в НИС ─ индексация ежегодного взноса. Изначально, законом предусматривалась индексация ежегодных накопительных перечислений.

Однако, существуют поправки, в которых сказано, что в 2016 и 2017 году накопительный взнос не индексируется. Действительно, в 2015-2016г. по данным Росвоенипотеки, сумма ежегодных перечислений составила 245880 руб.

Тем не менее, в 2017г. взнос был проиндексирован и составляет 260141 руб.

Подобные изменения влекут за собой определенные трудности при погашении ипотечного кредита военнослужащим, так как банк изначально прогнозирует повышение ежегодных выплат. В итоге возможна ситуация, при которой участнику системы придется погашать разницу за счет собственных средств.

Риск потери жилплощади при увольнении

Существенным изъяном “военной ипотеки”, является высокая вероятность потери квартиры. После приобретения собственных квадратных метров, до выплаты военнослужащим банковского кредита и погашения “ЦЖЗ” за счет поступлений из бюджета, залогодержателями являются банк-кредитор и Росвоенипотека.

В случае увольнения военнослужащего с выслугой менее 10 лет, участник будет обязан вернуть все ранее перечисленные для приобретения жилплощади средства “ЦЖЗ”, а также самостоятельно погасить банковскую ссуду.

Кроме того, деньги перечисленные государством в виде целевого жилищного займа, нужно вернуть в течение 10 лет с момента увольнения, с учетом процентов.

Иначе, банк и Росвоенипотека будут вынуждены отстаивать свои интересы в суде, вплоть до изъятия находящегося в двойном залоге жилья.

При увольнении с выслугой более 10 лет, использованные средства и остаток кредита, также придется погасить самостоятельно. Однако в случае, если увольнение произошло по “льготным основаниям” (ОШМ, здоровье, максимальный возраст, семейные обстоятельства), участник может претендовать на дополнительные выплаты. Тем не менее, банковский кредит “ложится” на плечи военнослужащего.

Если на момент увольнения военнослужащего, его выслуга составила 20 лет и более, то средства “ЦЖЗ” возврату не подлежат. Также в случае, если военный не воспользовался средствами “НИС” на протяжении всего срока службы, он получает право на использование именных накоплений в собственных целях.

Нехватка средств военной ипотеки

Как бы странно это не звучало, но главным риском военной ипотеки является нехватка денежных средств.

Средства для покупки жилплощади в НИС, формируются с помощью:

  • ежегодных взносов поступающих на счет участника;
  • банковского кредита по “Военной ипотеке”;
  • собственных сбережений военнослужащего.

Чтобы воспользоваться накоплениями, необходимо оформить свидетельство о праве получения целевого жилищного займа. Сделать это возможно спустя 3 года после включения участника в накопительно-ипотечную систему.

Однако, на данном этапе, в распоряжении военного будет незначительная сумма. Все дело в том, что “ЦЖЗ” формируется из суммарных накоплений, которые напрямую зависят от сроков участия военнослужащего в “НИС”.

За 3 года сбережения могут не достигнуть отметки даже в 1 млн. руб.

Вместе с тем, у участника все еще остается возможность прибегнуть к помощи банка и взять кредит по “Военной ипотеке”. Причем, чем моложе военнослужащий, тем охотнее сотрудничают с ним банки. При максимальной сумме займа (2,25 млн.руб.

), общие накопления составят около 3 млн.руб. За эти деньги, у военнослужащего есть возможность приобрести жилье эконом-класса в новостройке в окрестностях Москвы, либо же в Санкт-Петербурге.

Для покупки более привлекательной жилплощади придется подождать и сосредоточиться на росте собственных накоплений.

Подводя итоги хочется сказать, что в “НИС” , как и в любой другой системе есть слабые стороны, именно поэтому законопроект дополняется поправками и совершенствуется.

Росвоенипотекой , совместно с банками ведется работа по улучшению условий кредитования военнослужащих, а застройщики предлагают более низкие цены.

Ежегодно в программу вносится немало коррективов, однако её целью по-прежнему остается обеспечение жильем военнослужащих и их семей.

Источник: http://xn--80aaeej2cdcww.xn--p1ai/znaniya/riski-v-nis-i-programme-voennaya-ipoteka

Брак-Эксперт
Добавить комментарий